Přehled trhu komerčních nemovitostí v ČR – podzim 2008

Česká ekonomika nadále vykazuje velmi dobrý výkon
s ročním růstem HDP v roce 2007 na úrovni 6,6 %
a dále se ukázala být dosti pevnou při zmírňování účinků
globální úvěrové krize. Ačkoliv se růst HDP v prvním čtvrtletí
roku 2008 zpomalil z 5,1 % na 4,5 % ve druhém
čtvrtletí, zůstává vysoko nad průměrem EU. Toto mírné zpomalení
bylo způsobeno především zmírněním růstu spotřeby z důvodu
dočasně vysoké inflace.

Až donedávna se inflace držela na 2,8 % v roce
2007. Vývoj cen na trhu ropy a potravin a zvýšení
nižší sazby DPH a spotřebních daní však urychlily inflaci,
která v první polovině roku 2008 dosáhla v průměru
7,1 %. S růstem spotřebních cen se spotřeba domácností
zvýšila pouze o 2,7 % v prvním čtvrtletí roku 2008
v meziročním srovnání s 5,7 % v roce
2007.

Jedním z nedávných klíčových ekonomických trendů je
posilování české koruny, jejíž hodnota v lednu stoupla
z více než 26 Kč za euro na méně než 23 Kč
v červenci a poté v srpnu opět oslabila na cca

24 Kč. Průměrný směnný kurs během roku 2007 byl přibližně
27,80 Kč za euro, zatímco průměr za prvních sedm měsíců činí
24,90 Kč za euro. Navzdory tomu vykázala obchodní bilance
přebytek ve výši 64 mld. Kč v první polovině roku
2008.

Během první poloviny roku nezaměstnanost nadále klesala až na
5,0 % v červnu, což byla nejnižší úroveň vůbec, avšak
opět mírně vzrostla na 5,3 % v červenci. Ačkoliv
nezaměstnanost je o hodně nižší než průměr v EU, je nutné
se vypořádat s dalšími výzvami. Naléhavou otázkou je
momentální nedostatek pracovních sil v určitých oblastech
a sektorech, což vytváří tlak na růst mezd a inflaci
a zároveň odrazuje přímé zahraniční investice.

 

 

Objem moderních kancelářských prostor v Praze
v současné době činí 2 303 842 m² (v první polovině
roku 2008). Tvoří je z 68 % nově postavené budovy
a z 32 % renovované budovy. Prostory třídy
A činí 70 % a třídy
B 30 % z celkových prostor. Největší
množství kancelářských prostor se nachází v Praze 4 (594 600
m²), dále v Praze 1 (428 300 m²)
a v Praze 5 (329 300 m²). Tyto oblasti jsou
nyní pevně zavedené administrativní zóny a celkem se na nich
nachází téměř 60 % všech kancelářských prostor.

V první polovině roku 2008 bylo dokončeno 114 800
m² a o dalších 204 000 m² se
rozšíří množství ploch do konce tohoto roku. Celkem očekáváme, že
v roce 2008 bude dle odhadů dokončeno celkem 319 000
m^2. Dále očekáváme, že aktivita developerů zůstane
silná v průběhu příštích čtyř let s nabídkou plánovaných
projektů 255 000 m² za rok 2009, 433 000 m²
za rok 2010, 456 000 m² za rok 2011 a 283 000
m² za rok 2012. Ačkoliv u některých projektů
může dojít k prodlení nebo zrušení z důvodu ztížených
podmínek financování a zvýšené konkurenci, DTZ předpokládá, že
celková nabídka plánovaných projektů za léta 2009–2012 dosáhne
přibližně 1,43 milionu m².

V první polovině roku 2008 bylo pronajato 135 000
m² kancelářských prostor v Praze, což je téměř
dvojnásobek objemu realizovaných transakcí ve srovnání s první
polovinou předchozího roku. Proto lze očekávat, že objem
realizovaných transakcí by mohl dosáhnout 225 000 až 250 000
m² do konce roku. Výrobní/stavební sektor představoval
největší podíl realizovaných transakcí v první polovině tohoto
roku zejména díky předpronájmu společnosti Siemens v projektu
Západní Město (24 000 m²). Trvale silnou poptávku
vykazuje finanční sektor s objemem 39 300 m² realizovaných
transakcí v první polovině roku 2008. Pokud jde
o městské části, v tomto roce zaznamenaly největší objem
realizovaných transakcí Praha 4 s 43 800 m²
a Praha 5 s 37 600 m².

Celková míra neobsazenosti od konce roku 2007 mírně klesla
a v současné době činí 5,6 %. Mezi městskými částmi
jsou však velké rozdíly a největší míra neobsazenosti je
v současné době v Praze 7 (16,27 %) a v Praze 6
(11,22 %). Nejnižší míra neobsazenosti je pak v Praze 3 (2,3
%) a v Praze 10 (2,87 %), avšak tyto oblasti mají rovněž
omezenou celkovou výměru. DTZ očekává, že do konce roku 2008 se
míra neobsazenosti mírně zvýší na přibližně 6,5 %
z důvodu nové nabídky, která přijde na trh v posledních
měsících tohoto roku.

Nejvyšší nájemné v poslední době rychle stoupalo částečně
díky posilování české koruny, ale především díky stále se
zvyšujícímu rozdílu mezi nabídkou a poptávkou v centru
města. Nejvyšší nájem na konci druhého čtvrtletí roku 2008 činil
přibližně 20–21,50 eur za m² měsíčně.

V okrajových místech činí nejvyšší nájem 14,50–15,50 eur za
m² měsíčně, na Pankráci některé jednotky dosahují až 16
eur za m² a v Karlíně dokonce až 17,50 eur
díky v současné době nízké míře neobsazenosti a stálé
poptávce. Do konce roku bude docházet k dalšímu postupnému
zvyšování nejvyššího nájemného v centru, zatímco dle očekávání
DTZ nájem v okrajových částech zůstane stabilní.

 

Trhy s kancelářemi mimo hlavní město jsou relativně malé.
Na největším sekundárním kancelářském trhu, tj. v Brně,
dosáhly moderní kancelářské prostory 210 900 m² (podle
upravené metody zahrnující moderní prostory třídy
A a B). Nabídka
plánovaných projektů činí více než 200 000 m², ačkoliv
DTZ očekává, že ne všechny plánované projekty budou dokončeny. CTP
Invest plánuje rozšířit koncept Axis Office Park do Brna-Tuřanky
a rovněž do Šlapanic. Spielberk Office Park by měl dostat
novou kancelářskou věž Spielberk Tower o rozloze 15 000
m^2. Developer Lordship plánuje rozšířit svůj Brno
Business Park s dvěma dalšími fázemi. Developer JRA
v současné době realizuje projekt Titanium office (45 000
m²) v blízkosti hlavního nádraží a AIG Lincoln
plánuje velký kancelářský objekt v Brně o celkové rozloze
50 000 m².

V Ostravě byla dokončena druhá budova The Orchard skupinou Red
Group (11 100 m²), která zvýšila rozlohu moderních
kancelářských prostor na 71 500
m². Firma Tiento Enator, která již sídlí
v první budově, expandovala a pronajala si dalších 1820
m² v první budově a 1820 m² ve
druhé budově. V Ostravě začala výstavba největšího
multifunkčního projektu Karolina a první fáze by měla být
dokončena společnostmi Multi Development a Passerinvest Group
v roce 2012.

V Plzni nebyly v roce 2008 dokončeny žádné nové významné
kancelářské projekty a kancelářské prostory zůstaly na 35 800
m².

Skutečnost, že poptávka po moderních kancelářských prostorách
na těchto sekundárních trzích v České republice zůstává
limitovaná, je vhodně ilustrována vyšší mírou neobsazenosti. Větší
dokončené projekty na těchto menších trzích mohou míru
neobsazenosti dramaticky zvýšit, protože absorpce nových prostor
trvá relativně dlouho. V důsledku toho činí v současné
době míra neobsazenosti kancelářských prostor v Plzni
přibližně 32 %, v Ostravě 25,7 % a v Brně 15,8
%.

Nájemné se pohybuje mezi 12,50–16 eury za m²
a měsíc v Brně (16 eur je nájem za nejvyšší poschodí
u nejvýznamnějších projektů, jako je například Spielberk,
průměrný nájem je nižší), pro nejvýznamnější prostory třídy
A se nájem pohybuje mezi 12,50 a14 eury za
m² v Ostravě a mezi 11 a 12 eury za
m² v Plzni. U velkého množství projektů
v krajských městech, jako jsou např. Ostrava a Plzeň, je
nájem udáván v českých korunách, v Brně je nájem hlavních
developerů CTP Invest a Lordship udáván v eurech
a navzdory velké míře neobsazenosti mírně roste, pokud jde
o eura, díky sílící české koruně.

 

Celková výměra nákupních center v České republice činí
1,84 mil. m², z čehož 751 800 m² je
soustředěno v Praze. Druhé největší město Brno má celkem 230
000 m² plochy moderních nákupních center, Ostrava 142
000 m² a Plzeň 144 000
m^2. V České republice činí celková plocha
nákupních center na 1000 obyvatel 175 m².

V roce 2008 bylo dosud dokončeno 114 500 m²
a do konce roku se očekává dokončení dalších 340 000
m^2. V následujících třech letech se očekává
dokončení zvlášť velkého množství nových prostor v Liberci
a v Plzni. V Plzni jsou nákupní prostory na 1000
obyvatel již nejvyšší mezi šesti největšími městy (743
m²), zvýší se však na 1130 m² na 1000
obyvatel. Z pražských částí bude dokončeno nejvíce nových
prostor v Praze 9, následuje Praha 6 a Praha 4.

Praha má nájemné na hlavní třídě nejvyšší mezi zeměmi střední
a východní Evropy, který činí přibližně 170 eur za m²,
a dále je zde nejvyšší rozdíl mezi nájmem na hlavních třídách
a nájmem v nejlepších nákupních centrech. V Brně
činí nejvyšší nájem na Masarykově třídě přibližně 35–60 eur.
V Ostravě se obchody na hlavních třídách soustřeďují okolo
Masarykova a Jiráskova náměstí, kde činí nájemné přibližně 40
eur. V Plzni nájem na hlavních třídách činí přibližně 30
eur.

Nejvyšší nájem za nákupní centra v nejlepší části města
v Praze za jednotku o rozloze 50–100 m² činí
60 až 80 eur za m² měsíčně, v Brně mezi 40–45
a v Ostravě a v Plzni 25–40 za
m². V retail parcích
v nejlepší části města činí nájem za prostory u jednotek
o velikosti přibližně 1000 m² 10 až 15 eur měsíčně
v Praze a 6,5–12 eur v regionech.

Jako nejdynamičtější ze všech sektorů dosáhl maloobchodní trh
v České republice vysoké úrovně celkové nabídky ploch. Ačkoliv
mnoho analytiků hovoří o „nasycení“ trhu, není to nutně tento
případ. Rozvoj generických nákupních center se však stává stále
více obtížnějším v zemi, kde výdaje za módu jsou nápadně
nízké. Kromě toho některé projekty nebyly pečlivě naplánovány, což
má za následek zvyšující se počet nákupních center, která mají
potíže. Cesta kupředu pro český maloobchodní trh spočívá
v segmentaci: v rozvoji specializovaných center
zaměřených na konkrétní cílové skupiny. Rovněž vzhledem
k bohatství hlavního města Prahy (s HDP 70 % nad průměrem
EU) lze přiměřeně očekávat, že noví maloobchodníci vstoupí
v blízké budoucnosti na trh a pomohou zlepšit
maloobchodní nabídku.

 

Celková výměra logistických prostor v České republice
dosáhla na konci druhého čtvrtletí roku 2008 více než 2 850 000
m², z čehož se 46 % nalézalo na území širší
Prahy, 26 % v sekundární oblasti (tři největší krajská
města a jejich okolí) a 28 % v terciární
oblasti (zbývající oblasti České republiky).

Nově dokončené prostory během první poloviny roku 2008 činily
celkem 337 200 m², z čehož 82 400 m²
bylo dokončeno v oblasti širší Prahy, 65 200 m²
bylo dokončeno v Plzni a okolí, což představovalo
největší plochu nově dokončených prostor mezi hlavními regionálními
logistickými trhy. V oblasti Brna byly prostory rozšířeny
o 48 900 m², dále následuje oblast Pohořelic jižně
od Brna s 47 800 m² a Ostrava s 47 300
m².

Celková plocha realizované poptávky dosáhla 305 500
m² během první poloviny roku 2008, což je
o 37 % méně ve srovnání s první polovinou roku 2007,
kdy byla pronajata rekordní plocha o rozloze 487 500
m^2. Většina realizovaných transakcí byla
zaznamenána v oblasti širší Prahy o celkové rozloze 150
300 m², následována celkem 47 200 m²
v Ostravě, 42 200 m² v západních Čechách
a 35 600 m² na jižní Moravě.

Nejvýznamnější transakce během první poloviny roku 2008
zahrnovaly pronájem ITT v CTParku Ostrava (23 520
m²), Rossman v ProLogis Parku Úžice (20 000
m²) a 15 645 m² si pronajala společnost
Loxxes v CTParku Bor. Průměrná rozloha transakce činila 4928
m² a celkem bylo v první polovině roku 2008
zaznamenáno 68 nájemních transakcí ve srovnání s 5678
m² a 75 transakcemi v první polovině roku
2007.

V České republice jsou velké regionální rozdíly, mimo jiné
pokud jde o množství prostor ve výstavbě na spekulativní bázi,
míru neobsazenosti a úroveň nájmu. Například existuje značně
nedostatečná nabídka skladovacích prostor v Brně, která má za
následek téměř nulové neobsazené prostory a vyšší nájem,
zatímco v západních Čechách je ve spekulativní výstavbě mnoho
skladovacích prostor, což má za následek relativně vysokou míru
neobsazenosti prostor ve výši 20,65 % a tlačí dolů nájmy.
Pro trh skladovacích prostor v České republice jako celek se
míra neobsazenosti zvýšila z 10 % na konci roku 2007 na
14,76 % na konci druhého čtvrtletí roku 2008. (Nejnižší
míra neobsazenosti byla zaznamenána v terciární oblasti, kde
dosáhla 11,83 %. Míra neobsazenosti v širší Praze se
zvýšila na 15,8 %, a nejvyšší míra neobsazenosti byla
zaznamenána v sekundární oblasti ve výši přibližně 16,19 %.).
Očekává se, že míra neobsazenosti se bude v průběhu roku 2008
dále zvyšovat v důsledku další výstavby na spekulativní bázi,
která rozšíří trh o velké množství nových dokončených prostor
zejména v západních Čechách (Plzeň) a v oblasti
širší Prahy.

Průměrné nájmy za skladové prostory v České republice
činí v průměru 4,25 eur za m² měsíčně. Nejvyšší
nájem se liší podle místa, a to od až 5,25 eur za
m² měsíčně v Praze po méně než 4,00 eur za
m² měsíčně v západních Čechách. Kromě toho jsou
nájemcům udělovány pobídky jako například příspěvky na vybavení
a období, kdy se neplatí nájem, v délce 1 až 6 měsíců
v závislosti na místní poptávce a nabídce.

 

Celkový objem investičních transakcí v roce 2008 dosud
dosáhl cca 500 miliónů eur, což je podstatně méně než v první
polovině roku 2007, kdy dosáhl 1,35 miliardy. Transakce
s kancelářskými prostory činily 57 % z celkového
objemu, poté následoval sektor maloobchodu s 28 %
a smíšené prostory s 15 %.

V reakci na globální úvěrovou krizi se nyní staly významnými
hráči na trhu investic domácí fondy, kdy dosáhly 39 %
z celkového objemu transakcí. Následují německé fondy
s 30 % a britské fondy s 25 %.

Jednou z nejvýznamnějších transakcí v první polovině
roku 2008 byla akvizice Anděl Park-budovy B investorem SEB
ImmoInvest za 71,5 mil. eur od společnosti ImmoEast. Německý
otevřený fond následuje akvizicí své první kancelářské budovy
v České republice diversifikační strategii.

Významná transakce v maloobchodním sektoru byla koupě
maloobchodních projektů Haná Olomouc, Futurum Ostrava
a Ostrava Retail Park ze strany britské společnosti Pradera za
125 mil. eur od společností GE Real Estate a Euro Mall
Ventures. Transakce celkem zahrnovala 39 000 m²
maloobchodních ploch.

Nejvyšší výnosy se během roku 2008 mírně snížily
a v současné době činí méně než 6 %
u kancelářských prostor, 6 % u maloobchodních
prostor a těsně nad 7 % u průmyslových prostor. Lze
očekávat, že výnosy zůstanou do konce roku 2008 stabilní.