V tomto článku bych se chtěl věnovat vlastnickému právu ke stavbě a jejím součástem (např. k materiálu dovezenému na staveniště nebo k technologiím zabudovaným do stavby).
Mezi veřejností totiž často panuje představa, že vlastníkem stavby (dejme tomu budovy rodinného domu) je až do jejího předání zhotovitel (stavební společnost). Někdy také bývá ve smlouvě o dílo uvedeno, že se objednatel stává majitelem stavby až jejím úplným zaplacením. Jak to ale je ve skutečnosti? Je vlastníkem stavby (obvykle tedy budovy) objednatel, nebo zhotovitel? Je možné, aby si strany smlouvy o dílo v této smlouvě dohodly tzv. výhradu vlastnictví, tj. ujednání, podle kterého se objednatel stává vlastníkem díla až poté, co jej zaplatí? Kdo je vlastníkem stavebního materiálu dodaného na stavbu, který je volně položen na staveništi? K čí tíži jde škoda, pokud někdo z rozestavěné budovy odcizí zařízení, které do ní bylo instalováno (například kotle nebo radiátory)? Otázky tohoto druhu se na stavbě řeší obvykle až při nějaké krizové nebo konfliktní situaci – například když objednatel přestane platit zhotoviteli a zhotovitel mu hrozí, že stavbu objednateli nepředá, a ještě si z ní odveze veškeré zařízení, které lze odmontovat.
Kdo je vlastníkem běžné stavby
Jak je to tedy ve skutečnosti s vlastnickým právem ke stavbě (ať už rozestavěné, nebo dokončené)?
Pokud jde o vlastnické právo k dílu (tedy i k dílu stavebnímu), je podstatné ustanovení § 2599 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „OZ“), podle kterého je vlastníkem stavby od počátku objednatel, a to bez ohledu na to, zda za ni zaplatil, nebo ne. Zmíněné ustanovení zní takto:
„Je-li předmětem díla věc určená jednotlivě, nabývá k ní vlastnické právo objednatel. To neplatí v případě, že zhotovitel zpracoval věc objednatele na jiném místě než u objednatele či na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil, nebo že je hodnota díla stejná nebo vyšší než hodnota objednatelovy zpracované věci; tehdy nabývá vlastnické právo k předmětu díla zhotovitel.“
Stavba je přitom věcí určenou jednotlivě (a to spolu s pozemkem, jehož je stavba obvykle součástí), takže jejím vlastníkem je od počátku objednatel. Kromě toho je stavba prováděna na objednatelově pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil (ať už je objednatel vlastníkem pozemku, nebo má k němu jiné právo umožňující mu na tomto pozemku stavět, jako je například právo stavby, dlouhodobý nájem či služebnost). Navíc je zde i ustanovení § 506 OZ, podle kterého je součástí pozemku i stavba. Platí tedy hned dva zákonné důvody, díky nimž je vlastníkem stavby objednatel již od samého počátku jejího vzniku.
Kdo je vlastníkem materiálu dodaného na stavbu
Stavební materiál se stává součástí stavby, a tím pádem i vlastnictvím objednatele, od okamžiku, kdy je do stavby zabudován, tj. od okamžiku jeho pevného spojení se stavbou. Pokud je objednatel majitelem pozemku, na kterém se staví (což většinou je), tak je stavba prováděná na tomto pozemku automaticky také ve vlastnictví objednatele a materiál pro stavbu se stane součástí této stavby (a tím pádem i majetkem objednatele) v momentě, kdy je do stavby zabudován, tj. kdy je s ní pevně spojen. Z toho vplývá, že zhotovitel není oprávněn odstraňovat ze stavby její již zabudované součásti bez souhlasu objednatele, a to ani tehdy, pokud by mu za ně (nebo za obecně za provádění stavby) objednatel nezaplatil. Stane-li se, že zhotovitel odmontuje a odveze ze stavby nějakou její součást proti vůli objednatele, radím obvykle objednateli, aby zavolal policii, neboť zhotovitel se tím dopouští trestného činu krádeže.
Naproti tomu, stavební materiál, který byl na staveniště pouze dovezen, avšak ještě nebyl do stavby zabudován, ve vlastnictví stavebníka (objednatele) zatím není, protože se ještě nestal součástí stavby. Tak je tomu i v případě, že za něj objednatel zhotoviteli už zaplatil (například na něj poskytl zálohu). Pokud by chtěl být objednatel vlastníkem stavebního materiálu už od okamžiku, kdy za něj zaplatil, nebo kdy byl materiál dodán na staveniště, musel by si tento právní režim dojednat ve smlouvě o dílo. To může mít význam v situaci, kdy se zhotovitel dostane do úpadku – objednatel pak bude moci vůči zhotovitelovu insolvenčnímu správci argumentovat, že nezabudovaný materiál na staveništi je ve vlastnictví objednatele, a nestal se proto součástí zhotovitelovy insolvenční podstaty.
Výhrada vlastnictví již většinou u staveb není možná
Na rozdíl od stavu, který zde byl před tím, než nabyl účinnosti nynější občanský zákoník (zákon č. 89/2021 Sb.), dnes již obecně není možné, aby si objednatel a zhotovitel sjednali ve smlouvě o dílo na provedení nemovité stavby tzv. výhradu vlastnictví, tj. ujednání, podle kterého se objednatel stal vlastníkem stavby až poté, co za ni řádně zaplatil. Před tím, než současný občanský zákoník nabyl účinnosti (tj. do 31. 12. 2013), tento postup, který mnohdy přinutil objednatele zaplatit, umožňovalo ustanovení § 542 obchodního zákoníku. Nyní však na základě § 506 občanského zákoníku platí, že stavba je součástí pozemku1 a jako taková je již od počátku ve vlastnictví majitele tohoto pozemku. Tím pádem je neplatné smluvní ujednání, podle kterého je stavba ve vlastnictví zhotovitele do doby, než za ni objednatel zaplatí nebo než ji převezme. Zhotovitel proto nemůže objednateli hrozit tím, že se objednatel nestane vlastníkem stavby, dokud za ní zcela nezaplatí nebo dokud mu ji zhotovitel nepředá.
Speciální případy – kdy je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku
Navzdory výše uvedenému existují stále některé specifické případy, kdy je vlastník stavby odlišný od majitele pozemku a kdy by tedy bylo možné sjednat výhradu vlastnictví (tj. dojednat, že objednatel se stává majitelem stavby až po zaplacení celé její ceny). Podle § 509 OZ jsou samostatnou věcí liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení.2 Protože jsou liniové stavby samostatnou věcí, mohou mít odlišného vlastníka, než je majitel pozemku, a proto by k nim šlo sjednat výhradu vlastnictví. Ta je nyní upravena v rámci ustanovení o kupní smlouvě v § 2132–2134 OZ.3 Samostatnou věcí s jiným majitelem, než je vlastník pozemku, jsou i dálnice, silnice a místní komunikace – to vyplývá z ustanovení § 9, odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích.4
V případech těchto liniových staveb však nebude sjednání výhrady vlastnictví pro zhotovitele příliš praktické, neboť se jedná o věci těžko zpeněžitelné, s jejichž vlastnictvím je navíc spojena řada povinností. V praxi se proto setkávám spíš s opačný přístupem, kdy se stavebník liniové stavby snaží vlastnického práva k této stavbě zbavit a převést ji na jiný subjekt (typicky na obec).
Právo stavby
Hovoříme-li o situacích, kdy má stavba odlišného vlastníka, než je majitel pozemku, na němž (nebo v němž) je tato stavba umístěna, je třeba zmínit také právo stavby podle ustanovení § 1240 OZ. Toto právo dává stavebníkovi možnost mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka stavby. Právo stavby se považuje za věc nemovitou a stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí (viz § 1242 OZ). Z toho důvodu nebude možné sjednat výhradu vlastnictví ani pro stavbu zřízenou na základě práva stavby, neboť tato stavba nemůže být (ani přechodně) ve vlastnictví zhotovitele díla, jelikož je součástí práva stavby.
Kdy přechází na objednatele nebezpečí škody na stavbě
Od okamžiku, kdy objednatel nabude vlastnické právo k dílu, je třeba odlišovat okamžik, kdy na objednatele přechází nebezpečí škody na díle. Zatímco objednatel se vlastníkem stavby stává již od samého počátku, nebezpečí škody na stavebním díle na něj přechází obvykle až v okamžiku jeho předání – to vyplývá z ustanovení § 2624 OZ.5 Jestliže je tedy na stavbě něco zničeno nebo rozkradeno do okamžiku jejího předání objednateli, odpovídá za to zhotovitel, který musí dílo na vlastní náklad uvést do řádného stavu a v takovém jej objednateli nakonec předat. Výjimku tvoří situace, kdy by ke škodě došlo i jinak – to se týká například škod způsobených povodní nebo vichřicí.
V praxi při předání díla objednateli dochází k celé řadě sporů. Typické jsou zejména situace, kdy zhotovitel tvrdí, že dílo již bylo dokončeno a požaduje po objednateli, aby ho převzal, zatímco objednatel převzetí odmítá proto, že dílo vykazuje vady, kvůli nimž ho stále nelze považovat za dokončené. Spory souvisejícími s převzetím díla jsem se zabýval v článku zveřejněném v č. 4/2023 tohoto časopisu.
Případ z praxe
Závěrem ještě zmiňuji zajímavé rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se týká přechodu nebezpečí škody na prodávané věci (v tomto případě betonu pro stavbu rodinného domku). Jedná se o rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 495/2015 ze dne 9. 2. 2016 a Nejvyšší soud se v něm zabýval situací, kdy se výrobce betonu (jako prodávající) zavázal vůči zhotoviteli rodinného domku (jako kupujícímu), že mu na jím prováděnou stavbu rodinného domu dodá 36 m3 betonu třídy B-30. Objednatelce stavby se však beton dodaný na stavbu v domíchávači zdál příliš hustý, a proto ještě před vyčerpáním betonu z domíchávače vydala jeho řidičům pokyn, aby jej zředili vodou. Zaměstnanci dodavatele betonu přitom neupozornili kupujícího, že přidání vody do betonové směsi ji může znehodnotit či snížit její kvalitu. K tomu pak také skutečně došlo, neboť beton netuhnul předpokládaným způsobem a nedosáhl dohodnuté pevnosti třídy B-30, přičemž podle znaleckých posudků bylo příčinou nedotvrdnutí betonu právě nadměrné množství vody v betonové směsi. V důsledku této vady nakonec došlo ke sporu mezi zhotovitelem stavby a dodavatelem betonu. Výrobce betonu se v řízení pochopitelně bránil argumentem, že za vadu betonu neodpovídá, neboť naředění betonu, jež je příčinou vady, provedl na příkaz kupujícího (resp. jím pověřené osoby). Nejvyšší soud byl však jiného názoru: soud konstatoval, že prodávající odpovídá za vady předmětu prodeje v okamžiku, kdy přechází nebezpečí škody na zboží na kupujícího. Tímto okamžikem přechodu nebezpečí bylo v daném případě předání předmětu prodeje, tj. okamžik, kdy začala být betonová směs čerpána z domíchávacího vozu. Betonová směs, která byla takto čerpána, přitom neodpovídala původně uzavřené smlouvě (neboť se nejednalo o beton třídy B-30). Pokud dal kupující prodávajícímu ohledně nakládání s betonem nesprávný pokyn, měl prodávající kupujícího na nevhodnost tohoto pokynu nejdříve upozornit.
Z rozhodnutí Nejvyššího soudu dále citujeme:
„Za situace, kdy žalovaná dovezla v domíchávači betonu žalobkyni směs betonu ve sjednané kvalitě, měla žalovaná trvat na převzetí tohoto zboží a neměla při své odbornosti přistoupit na nesprávný pokyn kupující žalobkyně betonovou směs zředit vodou, neboť si musela být vědoma, že takto znehodnocené zboží, které opustí domíchávač, může způsobit následnou škodu v majetkové sféře kupující (žalobkyně).“
Jinak řečeno, prodávající odpovídá za vadu prodávané věci, kterou tato věc měla v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a to i v případě, že je zmíněná vada důsledkem nevhodného požadavku kupujícího; prodávající je povinen kupujícího na nevhodnost jeho pokynu upozornit.
JOSEF ČERNOHLÁVEK
Dr. Josef Černohlávek (* 1970),
autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Tento článek vychází z autorových textů v knize Právní spory ve stavebnictví, jejíž 4. vydání vyšlo na podzim minulého roku. Více na
www.advokatcernohlavek.cz.
POZNÁMKY
1 § 506 OZ:
„(1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
(2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“
2 § 509 OZ byl novelizován zákonem č. 460/2016 Sb., zmíněné ustanovení zní nyní takto: „Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“
3 Ustanovení § 2132 OZ definující výhradu vlastnictví v kupní smlouvě zní takto: „Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.“
4 § 9 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích: „Vlastníkem dálnic a silnic I. třídy je stát. Vlastníkem silnic II. a III. třídy je kraj, na jehož území se silnice nacházejí, a vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí. Vlastníkem účelových komunikací je právnická nebo fyzická osoba. Stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku.“
5 § 2624 OZ: „Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak.“
SPECIALISTA NA STAVEBNÍ PRÁVO
Autor článku advokát Dr. Josef Černohlávek
nabízí své právní služby zejména v těchto oblastech:
• PRÁVNÍ POMOC PŘI SPORECH MEZI OBJEDNATELEM A ZHOTOVITELEM:
– spory z nároků na zaplacení víceprací,
– spory vyplývající z růstu ceny stavebních materiálů a prací,
– spory z vad díla,
– spory týkající se vad projektové dokumentace,
– spory s majitelem sousední nemovitosti,
– spory o náhradu škody způsobené stavbou,
– spory týkající se smluvních pokut.
• OSTATNÍ SPORY SOUVISEJÍCÍ SE STAVEBNÍ ČINNOSTÍ
• ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY O DÍLO A NÁSLEDNÉ VYPOŘÁDÁNÍ STRAN
• KRITIKA NEVYHOVUJÍCÍCH ZNALECKÝCH POSUDKŮ V ŘÍZENÍ PŘED SOUDEM
• ÚPADEK OBJEDNATELE ČI ZHOTOVITELE
• ZASTUPOVÁNÍ V SOUDNÍM A ROZHODČÍM ŘÍZENÍ OBECNĚ
• ZASTUPOVÁNÍ V ŘÍZENÍ PŘED STAVEBNÍM ÚŘADEM, OBRANA PROTI STAVBĚ NA SOUSEDNÍM POZEMKU
• SEPISOVÁNÍ SMLUV O DÍLO A DALŠÍCH SMLUV, KTERÉ SE TÝKAJÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ
• DALŠÍ PRÁVNÍ SLUŽBY TÝKAJÍCÍ SE STAVEBNICTVÍ A NEMOVITÝCH VĚCÍ
Více na: www.advokatcernohlavek.cz
Dr. Josef Černohlávek
Advokátní kancelář Ürge & Černohlávek
Publikováno v časopise Materiály pro stavbu č. 06/2025
Nejnovější komentáře