Unikátní průzkum: Dostupné nájemní bydlení očima obcí a měst

Analytická společnost CEEC Research ve spolupráci se Svazem měst a obcí provedla unikátní průzkum k tématu dostupného nájemního bydlení. Průzkum probíhal od 2. října do 7. října 2024. Respondenty byli především starostové, místostarostové a další zástupci vedení obcí napříč všemi kraji České republiky, kteří se podílejí na strategických rozhodnutích v rámci svého regionu. V elektronickém dotazování se jich zúčastnilo 530, včetně obcí s rozšířenou působností.

Státní fond podpory investic otevřel na začátku měsíce října dotační výzvu pro obce a města na budování dostupného nájemního bydlení.

V průzkumu společnosti CEEC Research se ukázalo, že více než 70 % dotázaných zástupců vedení měst a obcí je přesvědčeno, že takový dotační titul je potřeba. A stejný počet respondentů uvedlo, že ho na výstavbu a opravy nájemních bytů využijí. Naopak pouhých 22 % představitelů obcí o jeho využití neuvažuje.

Je ale třeba zdůraznit, že v době provádění průzkumu, 21 % respondentů vůbec nevědělo, že Státní fond podpory investic (SFPI) nějakou dotační výzvu na podporu budování dostupného nájemního bydlení pro obce a města vůbec zveřejnil.

„Problematika dostupného bydlení je společně s digitalizací stavebního řízení nejčastěji skloňovaným tématem současnosti a zároveň výzvou pro obce a města, ale i soukromé investory. Stát připravil a spustil od října dotační program, aby podpořil rozvoj bytové výstavby a tím přispěl k řešení současné krize v této oblasti. Náš unikátní průzkum mezi více jak pěti sty zástupci vedení měst a obcí ukázal, že více jak 70 % z nich je přesvědčeno, že je to správná cesta a stát by měl podporovat dostupné nájemní bydlení. Otázkou ale je, zda je toto správná cesta i pro ekonomiku ČR a tržní prostředí státu. Prioritou státu je investovat například do dopravní infrastruktury, která slouží všem občanům bez toho, že by se na investici jakkoliv podíleli. Podle mého názoru by pomohlo zefektivnění legislativy ve prospěch spolupráce soukromých investorů a obcí a mohla by v budoucnu přinést zlepšení situace na trhu s bydlením a nezatížila by rozpočet státu,“ vyjádřil se k výsledkům průzkumu ředitel společnosti CEEC Research, Michal Vacek.

K výsledkům průzkumu se také vyjádřil předseda představenstva společnosti Central Group Dušan Kunovský: „Z průzkumů jednoznačně vyplývá, že města a obce dostupné bydlení stavět chtějí a potřebují. Chybí jim ale finanční prostředky i potřebné know-how. Ohledně financování je třeba zapojit dotace i zvýhodněné úvěry. A ohledně know-how je zcela nezbytné zapojit soukromé developery s využitím efektivního systému Design&Build a optimalizovaných typových projektů. Pro zlepšení dostupnosti bydlení v ČR je potřeba ze strany měst a obcí začít stavět dostupné nájemní byty ve velkém. A k tomu je nutné nastavit efektivní „baťovský systém“ ve spolupráci se soukromým sektorem.“

Graf 1 – Má stát podporovat výstavbu dostupného nájemního bydlení dotacemi pro obce?

Program SFPI je koncipován jako 25 % dotace státu na výstavbu, opravy nebo koupi bytů, 65 % zvýhodněný úvěr a 10 % vlastní vklad. Na otázku: jaké možnosti z programu by obec využila, 39 % uvedlo výstavbu bytů, 30 % by investovalo do oprav bytů, 16 % by dotaci využilo, ale ještě neví, jakým způsobem a 8 % dotázaných by byty zakoupilo. Pouhých 22 % zástupců samospráv odpovědělo, že by dotaci nevyužilo.

Z průzkumu CEEC Research dále vyplynulo, že 26 % obcí nemá vhodný pozemek pro výstavbu bytů, ale 5 % uvedlo, že mají v úmyslu změnit územní plán a takový pozemek získat. V katastru některých obcí vlastní pozemek stát, nebo jeho složka, a 3 % z dotázaných má zájem ho od státu získat právě za účelem výstavby bydlení. 57 % obcí má pro výstavbu bytů vhodný pozemek. V některých obcích (7 %) by dotaci využili na rekonstrukce starých objektů.

Nedostatek bytů se netýká jen velkých měst, jako je Praha, Brno či Ostrava. Poptávka po bytech stále vysoce převyšuje nabídku a průzkumy ukazují, že tento trend bude ještě pokračovat. Nárůst poptávky půjde také ruku v ruce se snižováním úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Více jak tři čtvrtiny obcí (78 %) uvádí, že nemá dostatečnou kapacitu nájemních obecních bytů.

K problematice (ne)dostupného bydlení se vyjádřil i předseda ČKAIT, Robert Špalek: „Pokud by stát smysluplně podpořil výstavbu cenově dostupného a udržitelného bydlení i pro mladé páry, mohlo by to mít z dlouhodobého hlediska pozitivní dopad na státní rozpočet. Více narozených dětí souvisí s počtem budoucích daňových poplatníků, a tedy i s udržitelností důchodového systému. I proto se ČKAIT zapojila do diskuze o dostupném bydlení.“

Jako nedostatečné považuje současné systémy podpory bydlení ze strany státu 48 % účastníků průzkumu. Podle 27 % je dostatečné pouze řešení bytové nouze pro nízkopříjmové skupiny prostřednictvím příspěvku a podle 16 % pro stejnou skupinu lidí prostřednictvím doplatku.

„Je zřejmé, že města a obce mají oproti soukromým investorům, kterým výstavbu prodražují vedlejší náklady jako mnoholeté změny územního plánu, s tím svázané blokované finanční prostředky a další skutečnosti, značnou výhodu. Města vlastní pozemky, rozhodují o územních plánech a rovněž mají poměrně značné finanční rezervy. To vše ukazuje na to, že města a obce mohou v omezené formě připravovat dostupné bydlení pro ty skupiny obyvatel, které jsou pro ně potřebné. Rozhodně se ale nejedná o konkurenci pro soukromé investice. To není jejich úkolem,“ dodává Robert Špalek.

Graf 2 – Máte dostatečnou kapacitu obecních nájemních bytů?

Více jak polovinu obcí (59 %) trápí především nedostatek dostupného bydlení. Nabídku bytů pro veřejně prospěšné profese, jako jsou policisté, záchranáři, hasiči, učitelé, lékaři, … apod., by potřebovalo rozšířit 13 % obcí. O dosažení hranice dostupného nájemného usiluje 12 % obecních samospráv a 6 % nutně potřebuje sociální byty. Mezi další potřeby obcí v oblasti bydlení patří startovací byty pro mladé nebo byty pro seniory (10 %).

Graf 3 – Jaký druh bydlení či nájemného potřebujete rozšířit v obci?