Výbory SVJ plánují obnovu obálky budovy obvykle ve dvou režimech: nedělá se nic, dokud to nezlobí, nebo se vymění všechno najednou. Mezi těmito krajnostmi leží plán obnovy postavený na skutečných životnostních cyklech jednotlivých komponent, který rozloží náklad v čase a vyjde podstatně levněji.
Plán obnovy oken v bytovém domě naráží v praxi na jednu potíž: okno se v účetnictví i v hlavách výborů chová jako jedna položka s jednou životností. Ve skutečnosti jde o sestavu komponent, jejichž životnost se liší v řádu desetiletí, a právě z toho rozdílu vzniká prostor pro úsporu.
Rozdílné životnosti v jedné konstrukci
Elastomerové těsnění má v běžných podmínkách životnost deset až patnáct let. Po tomto intervalu ztrácí schopnost zpětné deformace, trvale se stlačí a mezi křídlem a rámem vznikne spára. Projevy jsou známé: infiltrace, pokles povrchové teploty v okolí rámu a u severních orientací kondenzace v ostění s následným růstem plísní.
Celoobvodové kování má životnost delší, orientačně patnáct až dvacet let, ale jeho opotřebení je nerovnoměrné. Rozhoduje četnost manipulace. Balkonové dveře s denním provozem dosáhnou limitního opotřebení výrazně dřív než okno v ložnici, které se otevírá sezónně. Typickým projevem je pokles křídla vlastní vahou s následným dřením o rám a ztrátou přítlaku v horním rohu.
Plastový profil a izolační zasklení mají životnost nejdelší. Pětikomorový profil instalovaný kolem roku 2010 vykazuje po patnácti letech tepelně technické parametry, které jsou i dnes v mezích použitelnosti pro bytový dům. Izolační dvojsklo selhává typicky porušením obvodového spoje a únikem výplně, což se projeví kondenzací v meziskelním prostoru. Jde ale o jev lokální, nikoli plošný — vyskytne se u jednotek procent zasklení, ne u celé budovy naráz.
Z toho plyne praktický závěr pro plánování: v horizontu patnácti až osmnácti let od instalace dosahuje konce životnosti těsnění a část kování, zatímco profily a zasklení mají před sebou ještě podstatnou část životnosti. Plošná výměna oken v tomto okamžiku znamená odpis komponent, které nejsou vyčerpané.
Obálka budovy se neskládá jen z oken
Při sestavování plánu obnovy má smysl posuzovat okna společně s lodžiemi, protože tvoří jeden funkční celek a čerpají z jednoho fondu.
Zasklívací systémy lodžií mají vlastní cyklus opotřebení. U rámových systémů jsou kritickou komponentou pojezdová kolečka a těsnicí kartáče, které po deseti a více letech vykazují zvýšený odpor a v krajním případě vypadávání křídel z vodicích lišt. Jde o opravu v řádu stovek korun na křídlo, nikoli o výměnu systému. U bezrámových systémů je komponent méně, ale citlivější je kotvení, u kterého se projevuje koroze a uvolnění v betonové konstrukci.
Sloučení obou prací do jednoho harmonogramu má u obsazeného domu měřitelný přínos v logistice. Jeden vstup do bytové jednotky namísto dvou znamená poloviční počet termínů, které musí koordinátor domluvit, a odpovídajícím způsobem nižší podíl nezastižených vlastníků. Firmy, které provádějí obojí, tuto kombinaci nabízejí standardně — tímto způsobem postupuje například pražská firma Oknamistr.
Podklady, které plán obnovy potřebuje
Technický průzkum reprezentativního vzorku. Jednotný závěr za celý dům z prohlídky jednoho bytu nelze učinit. Rozdíl mezi jižní a severní orientací a mezi přízemím a nejvyšším podlažím je u opotřebení těsnění i kování podstatný. Vzorek deseti až patnácti procent jednotek napříč orientacemi a podlažími dává pro plánování dostatečnou přesnost a servisní firmy jej zpravidla provádějí bezúplatně.
Položkový rozpočet, nikoli paušál na jednotku. Pro porovnatelnost nabídek i pro obhajobu před shromážděním je nutné rozdělení na běžné metry těsnění, počet kusů kování k výměně, počet křídel k seřízení a samostatně položky na lodžiích. Paušál na bytovou jednotku tyto údaje zakrývá a znemožňuje kontrolu plnění.
Harmonogram s konkrétními vstupy do jednotek. U obsazeného domu představuje koordinace přístupu větší část rizika než samotná práce.
Promítnutí do fondu oprav
Z hlediska tvorby fondu je zásadní rozdíl mezi jednorázovou výměnou a rozloženou obnovou. Výměna oken v domě o padesáti jednotkách se pohybuje v jednotkách milionů a pro většinu společenství znamená úvěr. Revitalizace založená na výměně těsnění, seřízení a cílené výměně opotřebených dílů kování se pohybuje v nižších stovkách tisíc a je financovatelná z běžné tvorby fondu.
Realizační okno je sezónní. Osazování elastomerových těsnění i seřizování kování vyžadují teploty nad bodem mrazu, takže práce probíhají od jara do podzimu. Výbor rozhodující na podzimní schůzi tedy reálně plánuje realizaci na jaro následujícího roku a s tímto odstupem je nutné počítat při sestavování rozpočtu.
Podrobnější informace o rozsahu servisních prací na bytových domech jsou k dispozici na oknamistr.cz.
Autor článku: Šimon Endrych, jednatel společnosti Endrych s.r.o., která pod značkou Oknamistr provádí servis oken, montáž stínicí techniky a zasklívání lodžií v Praze, Středočeském, Královéhradeckém a Plzeňském kraji. Firma odbaví zhruba 400 zakázek měsíčně, podstatnou část na bytových domech pro SVJ a bytová družstva.
