V tomto článku se chci věnovat situaci, která mnohdy působí problém nejen při výstavbě, ale i ve vztazích mezi vlastníky sousedících pozemků a budov – jedná se o případy, kdy mají sousední budovy společnou zeď (přičemž zboření této zdi v rámci rekonstrukce jedné z budov by mohlo způsobit pád druhé budovy), nebo o situaci, kdy je mezi dvěma parcelami společný plot či zeď a neví se, kdo je vlastně jejich majitelem a kdo má tedy právo k jejich stavebním změnám či případně povinnost k jejich údržbě. Zajímat nás bude také situace, kdy vlastník jedné nemovitosti hodlá umístit novou stavbu nebo přístavbu na zeď, která je na hranici parcel, avšak vlastník sousední parcely s tím nesouhlasí.
Co jsou to rozhrady a jaký je jejich právní režim
Z hlediska občanského práva jsou v tomto případě zásadní ustanovení § 1024–1028 občanského zákoníku o rozhradách. Za rozhradu se považují již zmíněné ploty, zdi, meze, strouhy a další přirozené či umělé konstrukce na hranicích pozemků. Občanský zákoník (dále jen „OZ“) stanoví v této souvislosti následující:
§ 1024
(1) Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné.
(2) Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.
Platí tedy, že rozhrada (např. zeď či plot), která je umístěna na hranici pozemků různých vlastníků, je v jejich spoluvlastnictví. Jde o tzv. právní domněnku vyjádřenou slovy „má se za to“, přičemž se jedná o domněnku vyvratitelnou. To znamená, rozhrada se považuje za společnou věc jen v případě, že není prokázán opak. Pokud tedy jeden ze sousedů tvrdí, že rozhrada je celá v jeho vlastnictví, musí to prokázat – např. geometrickým plánem, z něhož bude patrné, že se celá zeď nachází pouze na jeho parcele. Pokud to neprokáže, bude se rozhrada považovat za věc ve spoluvlastnictví obou sousedů.
Pokud je rozhrada ve spoluvlastnictví, platí, že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné (viz § 1122, odst. 3 OZ) a oba spoluvlastníci se tím pádem na nákladech na její údržbu podílejí rovným dílem (viz § 1122, odst. 1 OZ).
Je-li rozhrada (např. společná zeď) ve spoluvlastnictví vlastníků dvou parcel, má to mj. ten následek, že jeden ze sousedů na tuto zeď nesmí bez souhlasu druhého souseda umístit svou stavbu, zbourat ji nebo ji přestavět. K takové situaci se vyjadřoval Nejvyšší správní soud v rozsudku sp. zn. 10 As 280/2022 z 5. 2. 2024, z něhož cituji: „Má-li být na dokončené stavbě (v tomto případě zdi), která je věcí společnou (rozhradou), realizován stavební záměr, je stěžovatel, který je spoluvlastníkem rozhrady, povinen podle § 94l odst. 2 písm. a) stavebního zákona doložit souhlas spoluvlastnice rozhrady ve smyslu § 184a odst. 1 téhož zákona.“ Zmíněné rozhodnutí se sice týká již zrušeného stavebního zákona (konkrétně jeho ustanovení § 184a odst. 1), nicméně jeho závěry jsou platné i nyní, protože nový stavební zákon obsahuje obdobné ustanovení v § 187 odst. 2.
Dalším rozhodnutím, ve kterém se Nejvyšší soud zabýval ustanovením § 1024 OZ, je usnesení sp. zn. 22 Cdo 3009/2018 ze dne 10. 12. 2018. V této věci šlo o to, kdo je vlastníkem schodiště náležejícího k budově jednoho vlastníka, jež se však nacházelo na pozemku ve vlastnictví souseda a zda lze toto schodiště považovat za rozhradu. V této situaci Nejvyšší soud potvrdil dřívější rozhodnutí, že ustanovení současného občanského zákoníku o rozhradách (§ 1024 a násl. o. z.) nelze aplikovat v případě, že prostor, ve kterém bylo schodiště umístěno, se zcela nachází na pozemku ve vlastnictví jiné osoby. Ustanovení o rozhradách se uplatní pouze v tom případě, stojí-li rozhrada na obou sousedních pozemcích, resp. přesně na jejich společné hranici.
Údržba rozhrad
Jinou otázkou je, kdo má povinnost takovou rozhradu ve spoluvlastnictví sousedů udržovat. Občanský zákoník se v této souvislosti nejdříve zabývá situací, kdy je rozhrada dvojitá, a lze tedy určit, komu která část rozhrady patří (může se jednat o případ, že má každá ze sousedních budov svou vlastní zeď). Podle § 1025 OZ v takové situaci platí následující: „Kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho.“ Toto pravidlo je celkem jasné – každý se stará o tu část rozhrady, která je v jeho vlastnictví. Zmíněné pravidlo lze ale použít jen v případě, že je rozhrada (např. zeď) dvojitá nebo že je její vlastnictví rozděleno.
Co se týká povinnosti k údržbě rozhrady, stanoví občanský zákoník dále v § 1026, že vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelnou, má každý ze sousedů právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady.
Společná zeď dvou domů – lze ji zbourat?
V praxi bývají častým problémem společné zdi oddělující od sebe dva domy. Těmto společným zdem se věnuje již citované ustanovení § 1024 odst. 2 OZ, podle kterého má každý právo užívat na své straně pouze svou polovinu zdi. Připomínám, že spoluvlastník takové zdi nesmí učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.
Nicméně ani zeď, která je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho souseda, nelze odstranit v případě, že by to způsobilo pád sousední budovy. Na tento případ se vztahuje ustanovení § 2900 OZ, podle něhož je každý povinen počínat si tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na vlastnictví jiného.1 Jedná se o tzv. obecnou prevenční povinnost, z níž v tomto případě vyplývá, že pokud by odstranění zdi jednoho vlastníka způsobilo pád budovy druhého vlastníka, bude osoba provádějící demolici odpovídat za škodu tím vzniklou.
Přesto se stává, že vlastník nemovitosti provádí její rekonstrukci či demolici a v důsledku toho dojde k poškození sousední nemovitosti – často právě proto, že obě budovy mají společnou zeď a jedna z budov se opírá o druhou. V takovém případě se uplatní také ustanovení § 2926 OZ, podle něhož platí následující:
§ 2926
Škoda na nemovité věci
Kdo, byť oprávněně provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nebo jimiž se držba nemovité věci znemožní nebo podstatně ztíží, nahradí škodu z toho vzniklou.
Pokud tedy někdo způsobí svými stavebními pracemi škodu, odpovídá za ni vždy, a to i v případě, že při své stavební činnosti postupoval řádně a neporušil žádná pravidla. Právu poškozeného majitele nemovitosti na náhradu škody jsem se podrobněji věnoval v článku Náhrada škody ve stavebnictví v rozhodnutích Nejvyššího soudu, který vyšel v čísle 1/2025 tohoto časopisu.
Další pravidla týkající se rozhrad
V souvislosti s rozhradami stanoví občanský zákoník v § 1027 také následující: „Na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.“ Toto ustanovení má vazbu na § 1013 OZ,2 který zakazuje imise, k nimž patří např. vnikání zvířat z jednoho pozemku na druhý.
Občanský zákoník se v ustanoveních o rozhradách dále zabývá situací, kdy není jasné, kudy vlastně vede hranice mezi sousedními pozemky. Ustanovení § 1028 v této souvislosti stanoví následující: „Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení.“
Stavba na cizím pozemku
S problematikou rozhrad souvisí také ustanovení § 187 odst. 2 až 5 nyní účinného stavebního zákona, které podobně jako předchozí stavební zákon obsahuje princip, že chce-li stavebník umístit svou stavbu na pozemku jiného vlastníka, je třeba, aby s tím tento jiný vlastník nějakým způsobem souhlasil. Zásadní je v tomto směru odstavec 2 zmíněného ustanovení: „Není-li stavebník vlastníkem pozemku, na němž má být záměr uskutečněn, a není-li ani oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, dokládá stavebník souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. To platí obdobně i v případě, že stavebník není vlastníkem stavby, která není součástí pozemku. Souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem.“ Právním důvodem, na základě kterého může stavebník umístit svou stavbu zcela nebo zčásti na pozemek jiného vlastníka, může být služebnost (věcné břemeno) nebo právo stavby.3
Podle § 187, odst. 5 stavebního zákona dále platí, že k souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů; v případě bytového spoluvlastnictví postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek, nebo správce, pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo.
V souvislosti se stavbami prováděnými na sousedním pozemku musím ještě zmínit ustanovení § 1020 OZ, jež zní takto: Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Aplikací zmíněného ustanovení se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 4348/2018 z 21. 8. 2019, ve kterém vyslovil tento názor: „Vlastník pozemku nemůže požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby v těsné blízkosti společné hranice pozemků (§ 1020 OZ), jestliže stavebník má platný veřejnoprávní titul (např. stavební povolení), a důvody, pro které by stavba zřizována být neměla, mohl uplatnit ve veřejnoprávním (stavebním) řízení, avšak neučinil tak.“ Jinak řečeno, pokud měl vlastník sousední parcely možnost brojit proti stavebnímu záměru ve stavebním řízení a tuto možnost zmeškal (např. nepodal včas námitky), nemá už právo požadovat žalobou, aby se soused zdržel provádění stavby na svém pozemku. Rozhodující bude, zda bude mít soused pravomocné stavební povolení ke dni vyhlášení rozsudku. Pokud ho mít bude, soud žalobu zamítne s odůvodněním, že se žalobce měl proti stavbě bránit ve stavebním řízení.
JOSEF ČERNOHLÁVEK
Dr. Josef Černohlávek (* 1970)
Autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Více na www.advokatcernohlavek.cz.
Publikováno v časopise Materiály pro stavbu č. 1/2026
POZNÁMKY
1 § 2900 OZ: Vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.
2 § 1013 OZ:
(1) Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.
(2) Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích, i když byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo. To neplatí, pokud se při provádění provozu překračuje rozsah, v jakém byl úředně schválen.
3 § 1240 OZ:
(1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.
(2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.
Nejnovější komentáře