V tomto článku se chci věnovat specifikům situací, kdy se do sporu proti podnikateli (např. proti stavební firmě či developerské společnosti) dostanou obyčejní lidé, slovy zákona spotřebitelé. V takových případech se jedná o tzv. spotřebitelské spory, kde jednou stranou je podnikatel a druhou spotřebitel. K těmto sporům patří spory vyplývající ze smlouvy o dílo, na základě které stavební podnikatel (což může být i zcela malá firma nebo jednotlivec – OSVČ) prováděl pro spotřebitele např. stavbu rodinného domu nebo rekonstrukci bytu. Jiným případem spotřebitelského sporu je spor mezi kupujícím bytové jednotky a developerem vyplývající z vad bytu – v tomto případě se jedná o spor z kupní smlouvy.
Kdo je spotřebitel a jaké má výhody
O těchto sporech má smysl mluvit proto, že právo poskytuje spotřebitelům zvláštní ochranu nad rámec běžné ochrany objednatele či kupujícího obsažené v občanském zákoníku („OZ“). Tato dodatečná ochrana spotřebitele vyplývá z ustanovení § 1810–1867 OZ (Ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem) a dále i ze zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. Dostane-li se čtenář do pozice spotřebitele, který uplatňuje svá práva vůči prodávajícímu či zhotoviteli, je dobré tato spotřebitelská práva znát.
Řekli jsme, že tato zvláštní ochrana slabší strany (tj. spotřebitele) se vztahuje jen na spory mezi podnikatelem a spotřebitelem. Abychom mohli posoudit, zda se o takový druh sporu skutečně jedná, je třeba nejdříve definovat pojmy spotřebitel a podnikatel. Definice termínu spotřebitel je obsažena v ustanovení § 419 OZ: „Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.“ 1 Jinak řečeno, spotřebitelem je běžný člověk, „soukromá osoba“, která smlouvu uzavřela mimo rámec své případné podnikatelské činnosti. Spotřebitel tedy buď vůbec nepodniká, nebo třeba i podniká (dejme tomu jako projektant nebo třeba prodavač zeleniny), ale smlouvu v dané věci uzavřel mimo rámec svého podnikání – např. si nechal postavit dům pro bydlení své rodiny.
Definice pojmu podnikatel je pak obsažena v ustanoveních § 420–422 OZ, z nichž zásadní je ustanovení § 420:
㤠420
- Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.
- Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele.
V případech, o které se nám jedná, bude tedy podnikatelem zejména zhotovitel stavby či prodávající nemovitosti (developer), pokud je provádění staveb nebo prodej nemovitostí jeho podnikáním. Podnikatelem může být jak obchodní korporace, tak i fyzická osoba – živnostník.
Konkrétní zákonná ustanovení na ochranu spotřebitele
V případě smlouvy o dílo bude spotřebitel oproti jiným kategoriím objednatelů zvýhodněn následujícím způsobem:
Na základě § 1814 odst. 1 písm. a) OZ ve spojení s § 1815 OZ se ve smlouvě o dílo mezi objednatelem a spotřebitelem nepřihlíží k ujednání, která omezují spotřebitelova práva z vadného plnění nebo práva na náhradu újmy. Z toho důvodu by byla neplatná ujednání, která vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vad díla, například tak, že by se ve smlouvě zkrátila pětiletá lhůta, během které je objednatel oprávněn uplatnit práva ze skrytých vad stavby nebo projektové dokumentace (viz § 2629 OZ). Neplatné by bylo také ujednání, které spotřebitelova práva z vad díla bude vázat na splnění dalších podmínek.
Z ustanovení § 1811 OZ vyplývá zvýšená zhotovitelova informační povinnost vůči objednateli (spotřebiteli), pokud jde o charakteristiku díla, jeho vlastnosti a cenu díla. Zmíněné ustanovení konkrétně stanoví, že směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a tyto skutečnosti nejsou zřejmé ze souvislostí, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku, mimo jiné:
– označení zboží nebo služby a popis jejich hlavních vlastností,
– cenu zboží nebo služby, případně způsob jejího výpočtu včetně všech daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění,
– způsob platby a způsob dodání nebo plnění,
– náklady na dodání, a pokud tyto náklady nelze stanovit předem, údaj, že mohou být dodatečně účtovány,
– údaje o právech vznikajících z vadného plnění, jakož i o právech ze záruky a další podmínky pro uplatňování těchto práv.
Tato pravidla mají tedy zabránit tomu, aby se spotřebitel dozvídal až během výstavby či až po dokončení díla, jak má stavba podle názoru zhotovitele vlastně vypadat a co všechno je uhrazeno (či spíše neuhrazeno) předem dohodnutou cenou díla.
Ve smlouvách uzavřených se spotřebitelem bude pro zhotovitele ještě obtížnější zvyšovat cenu díla v důsledku tzv. víceprací. Tomu brání následující ustanovení § 1814 OZ ve spojení s § 1815 OZ:
– Nepřihlíží se k ujednáním, která dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran (viz § 1814 písm. g).
– Nepřihlíží se k ujednáním, která umožňují podnikateli cenu zvýšit, aniž bude mít spotřebitel při podstatném zvýšení ceny právo od smlouvy odstoupit (viz § 1814 písm. h).
– Nepřihlíží se k ujednáním, která odkládají určení ceny až na dobu plnění (viz § 1814, odst. 2, písm. b).
K ochraně spotřebitele před zvyšováním ceny díla lze použít také ustanovení § 1817 OZ: „Podnikatel nesmí po spotřebiteli požadovat další platbu, než kterou je spotřebitel povinen uhradit na základě hlavního smluvního závazku, pokud spotřebitel nedal k této další platbě před uzavřením smlouvy výslovný souhlas.“
Stavby prováděné pro spotřebitele jsou obvykle menšího rozsahu (například stavba rodinného domu, rekonstrukce bytu a podobně), u kterých by měl být zhotovitel obvykle schopen předem posoudit všechna rizika a dodržet stanovenou cenu. Výjimkou mohou být rekonstrukce starých budov, jejichž skutečný stav (a tím pádem i cena díla) se často projeví až po odkrytí svrchních vrstev. Zhotovitel by měl mít také právo na zaplacení ceny nových stavebních prvků v případě, že ho objednatel o jejich provedení během stavby výslovně požádal (spory o zaplacení víceprací jsou samostatnou kapitolou, kterou jsem se podrobně zabýval v čísle 5/2023 tohoto časopisu).
Určité zvýhodnění při objednatelově odstoupení od smlouvy o dílo vyplývají z ustanovení § 1818 OZ: „Má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih. Využije-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, považuje se lhůta pro odstoupení za zachovanou, pokud spotřebitel v jejím průběhu odešle podnikateli oznámení, že od smlouvy odstupuje.“
Při výkladu a aplikaci ustanovení smlouvy uzavřené se spotřebitelem budou dále platit tato ustanovení zvýhodňující spotřebitele:
– lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější (§ 1812 odst. 1 OZ),
– k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží; to platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje (§ 1812 odst. 2 OZ),
– ke zneužívajícím ujednáním ve smlouvě, jejichž demonstrativní výčet je obsažen v § 1814, se nepřihlíží, ledaže se jich spotřebitel dovolá
(viz § 1815 OZ).
Výhody spotřebitele při reklamaci vad
Od 6. 1. 2023 může objednatel, který je spotřebitelem, využívat výhody vyplývající z ustanovení § 2629, odst. 3 OZ, které bylo do občanského zákoníku zařazeno novelizačním zákonem č. 374/2022 Sb. Zmíněné ustanovení je součástí oddílu, který se týká stavby jakožto předmětu smlouvy o dílo a zní takto: „Je-li objednatelem spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou objednatel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.“
Citované ustanovení má vazbu na obecné pravidlo obsažené v § 2617 OZ, které zní takto: „Má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění… Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti.“ Zhotovitel tedy – s určitými výjimkami – obecně odpovídá jen za ty vady, které mělo dílo v době svého předání objednateli (zásadní výjimkou je možnost efektivně uplatňovat práva ze skrytých vad stavebního díla až do pěti let od převzetí stavby podle § 2629, odst. 1 OZ). Nové ustanovení § 2629, odst. 3 OZ pak zjednodušuje spotřebiteli postup při uplatňování vad díla v tom, že spotřebitel (v pozici objednatele) nemusí do dvou let od převzetí stavby prokazovat, že vada stavby existovala již v době jejího převzetí. Objednatel, který není spotřebitelem, a dále i spotřebitel po uplynutí této dvouleté lhůty naopak splnění této podmínky prokazovat musí, chce-li uplatňovat práva ze skrytých vad, jež se vyskytly až poté, co dokončené dílo převzal. V praxi se tato podmínka před soudem prokazuje často znaleckým posudkem, neboť se jedná o odbornou otázku, o které rozhodují soudy na základě posudku znalce.
Obdobnou výhodu má při prokazování vad zakoupené nemovitosti (např. bytové jednotky) také kupující na základě § 2129, odst. 3 OZ: „Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.“
Specifika sporů proti developerovi
Ve své praxi často zastupuji ve sporu proti developerovi kupujícího bytové jednotky, jenž uplatňuje práva z vad, které prodávající (tj. developer) odmítá uznat a odstranit. Práva kupujícího vyplývající z vad předmětu koupě jsou upravena v ustanoveních § 2099–2112 OZ a v případě vad nemovitostí pak ještě v § 2129 OZ. Má-li zakoupená nemovitost (např. byt) vadu, má kupující v zásadě tato dvě práva, mezi kterými může volit:
a) právo na odstranění vady (opravu),
b) právo na slevu z ceny díla.
Právo na odstoupení od kupní smlouvy, na základě kterého může kupující požadovat vrácení kupní ceny bytu oproti vrácení bytu v případě podstatného porušení kupní smlouvy, ponechávám stranou, protože se při koupi bytu obvykle moc nevyužívá. Jestliže si někdo koupil byt, vybavil ho a nastěhoval se do něj, obvykle chce v bytě zůstat a po developerovi žádá v první řadě opravu (odstranění vady). Úprava práv kupujícího vyplývajících z vad zakoupené nemovitosti je podobná jako úprava práv objednatele vyplývající z vad stavebního díla, kterou jsem se zabýval v článku „Vady stavebního díla a práva objednatele“ uveřejněného v čísle 2/2024 tohoto časopisu.
Jestliže kupující reklamuje vadu nemovitosti a sdělí prodávajícímu, co konkrétně v důsledku této vady požaduje (obvykle to bývá odstranění vady), nemůže svůj nárok již jednostranně měnit. Pokud však kupující požádal developera o odstranění vady a developer vadu v přiměřené lhůtě neodstranil nebo vadu odmítl odstranit, může kupující namísto jejího odstranění požadovat slevu z kupní ceny anebo může od smlouvy odstoupit (viz § 2106 odst. 2 OZ).
Moje zkušenost je taková, že pokud má zakoupený byt nějaké menší vady, které jsou snadno odstranitelné, snaží se developer kupujícímu vyhovět a vadu odstraní (byť se to někdy nepodaří na první pokus). Jestliže se však jedná o zásadní vadu, jejíž odstranění by si vyžádalo náklady v řádu milionů korun (obvykle jde o vady, jejichž příčina je ve společných částech budovy), dělá developer všechno pro to, aby vadu odstraňovat nemusel. Mnohdy se snaží majitele bytu zdlouhavým vyřizováním reklamace prostě unavit a spoléhá na to, že kupující nebude mít energii na další prosazování svých nároků (což by obvykle znamenalo podání žaloby na developera). K únavě kupujícího slouží také zjevně nesmyslné argumenty developera, na které však musí majitel bytu reagovat. Jako příklad takového pitomého argumentu uvádím tvrzení „Za vlhkost a plíseň v bytě si můžete sám, protože málo větráte“ v situaci, kdy je byt zasažen masivní vlhkostí a plísněmi ve zdech. Častým trikem developerů je také používání tzv. salámové taktiky, kdy developer odkládá vyřešení vady tak dlouho, až věc nakonec dospěje do fáze, kdy už uplynula smluvní reklamační lhůta (záruka za jakost) nebo pětiletá zákonem stanovená lhůta pro uplatňování práv ze skrytých vad (viz § 2129, odst. 2 OZ). Po uplynutí těchto lhůt developer kupujícímu sdělí, že již není povinen vadu odstraňovat, a dál se s ním už nebaví. Kupujícímu lze proto doporučit, aby vadu reklamoval bez zbytečného odkladu (včetně uplatnění konkrétního práva z vady, tj. práva na opravu či slevu), a pokud developer vyřízení reklamace protahuje, neměl by kupující váhat s podáním žaloby. Podle mých zkušeností je jednodušší vymáhat v soudním řízení právo na zaplacení slevy z kupní ceny než právo na odstranění vady, protože zaplacení slevy lze po pravomocném rozhodnutí sporu nakonec dosáhnout prostřednictvím exekutora celkem jednoduše sražením určité částky z účtu prodávajícího (tedy pokud prodávající po skončení soudního řízení ještě existuje a není v úpadku). Naproti tomu provedení oprav se v exekuci vymáhá poměrně těžko – i když prodávající opravu provede, může ji provést nedbalým a laciným způsobem, takže to majiteli bytu moc nepomůže. Proto je pro kupujícího lepší požadovat v soudním řízení zaplacení slevy a získanou částku pak použít k (re)financování kvalitní opravy, jež bude provedena osobou nezávislou na developerovi. Nevýhodou tohoto postupu je, že z částky požadované žalobou je třeba zaplatit soudní poplatek 5 %, zatímco soudní poplatky za žalobu na odstranění vady jsou jen v řádu tisícikorun.
Je třeba, aby si kupující před zahájením i v průběhu sporu proti developerovi průběžně prověřoval jeho majetkovou situaci.2 Zejména u menších developerských společností nebo u společností, které realizují pouze jeden stavební projekt, se může stát, že developer rozprodá všechny bytové jednotky v domě, jeho společník či akcionář vyvede veškeré příjmy z prodejů ze společnosti a developerská společnost pak zůstane už jen prázdnou slupkou bez majetku, z něhož by kupující mohl uspokojit svou pohledávku. Této situaci lze zabránit tak, že před tím, než developer rozprodá poslední byty, podá kupující návrh na nařízení předběžného opatření, kterým soud zakáže developerovi poslední byt (byty) prodat nebo s nimi jinak právně nakládat (např. dát do zástavy). V řízení o vydání tohoto druhu předběžného opatření musí navrhovatel prokázat, že zde skutečně vznikla obava, že by výkon soudního rozhodnutí byl ohrožen, a musí být alespoň osvědčeny skutečnosti, které jsou rozhodující pro uložení povinnosti předběžným opatřením (viz § 75c občanského soudního řádu). O návrhu na nařízení předběžného opatření musí soud v tomto případě rozhodnout do 7 dnů po jeho podání. Na základě § 76, odst. 2 občanského soudního řádu lze díky předběžnému opatření zabránit prodeji bytu dokonce i v situaci, kdy již byla uzavřena kupní smlouva a podán návrh na vklad vlastnického práva nového vlastníka do katastru nemovitostí.3 Řízení o vydání předběžného opatření má celou řadu dalších aspektů, kterým se již v tomto článku nemohu věnovat.
Pokud jde o spory mezi kupujícím bytu a developerem, v praxi se nejvíc setkávám se spory, které vyplývají z těchto vad:
– vlhkost v bytě a s ní související plíseň ve zdech,
– nadměrný hluk pocházející z jiných bytů či z chodeb (nedostatečná kročejová nebo vzduchová stavební neprůzvučnost).
Právním aspektům těchto dvou vad bych se chtěl věnovat v některém z příštích čísel tohoto časopisu, a to pravděpodobně s použitím informací od soudních znalců v oboru stavebnictví, kteří se na tyto vady specializují.
Stavební spory, které vede SVJ
V souvislosti s ochranou spotřebitele se chci krátce zmínit o sporech, která vedou společenství vlastníků jednotek („SVJ“) jakožto zvláštní právnické osoby založené za účelem zjišťování správy domu a pozemku (viz § 1194 OZ). Samo SVJ sice není spotřebitelem, protože se nejedná o fyzickou osobu (člověka). Osobně se domnívám, že by bylo spravedlivé, aby se zvýšená ochrana spotřebitele zmíněná v úvodu tohoto článku vztahovala i na SVJ, protože SVJ je v tomto případě také slabší stranou – zatímco na straně SVJ vystupují běžní lidé mimo rámec svého podnikání, proti nim stojí profesionální podnikatel, který má s vedením stavebních sporů často velké zkušenosti.
Také SVJ uzavírají jakožto objednatelé smlouvy o dílo se stavebními podnikateli. Častým případem takových smluv jsou smlouvy na provedení rekonstrukce bytových domů spojené s tzv. zateplením fasády. Z těchto smluv pak někdy vyplynou spory, v nichž SVJ reklamuje vady provedeného díla nebo se zhotovitel domáhá zaplacení víceprací.
Nejvyšší soud se v rozhodnutí sp. zn. 26 ICdo 28/2022 ze dne 14. 9. 2022 zabýval situací, kdy se SVJ stalo účastníkem sporu ohledně vad budovy nikoliv na základě smlouvy o dílo, ale na základě kupních smluv uzavřených mezi původním majitelem budovy (developerem) a majiteli jednotek (bytů) v této budově. V dané věci šlo o to, že společné části domu trpěly vadami, které se negativně projevovaly i v jednotlivých bytech. Práva z těchto vad pak uplatnilo žalobou podanou na developera SVJ, ačkoliv SVJ s developerem žádnou smlouvu nikdy neuzavřelo a ani nebylo vlastníkem jednotek v budově. Žalovaná strana proto popírala právo SVJ uplatňovat práva z vad zakoupených bytů a tvrdila, že SVJ nemá v této věci právo k podání žaloby (toto právo podat žalobu se právně označuje jako aktivní legitimace). Nejvyšší soud však dospěl k závěru, že SVJ má aktivní legitimaci k podání žaloby i v případě uplatňování práv z vad společných částí domu, neboť tato činnost patří ke správě domu a pozemku, za jejímž účelem bylo SVJ zřízeno (viz § 1194, odst. 1 ve spojení s § 1189, odst. 1 OZ). Ze zmíněného rozhodnutí Nejvyššího soudu cituji: „Znamená to, že SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se například stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod. Zákon tak výslovně rozšiřuje právní osobnost SVJ a umožňuje mu zastupovat vlastníky při uplatňování práv z vad nejen společných částí. … Jen pro úplnost je třeba zdůraznit, že úprava ‚zákonného‘ zastoupení SVJ v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (například v situaci, kdy SVJ zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.).“ Pokud tedy bude stejným typem vady trpět více bytů, bude často vhodné, aby žalobu na developera či stavební společnost nepodalo samostatně např. 10 vlastníků bytových jednotek, ale aby namísto toho podalo jednu žalobu SVJ. To bude pro majitele bytů nakonec i výhodné, protože jim odpadnou starosti s vedením soudního sporu a náklady na vedení sporu budou hrazeny ze společných prostředků SVJ.
Dodávám, že k podobným závěrům, pokud jde o aktivní legitimaci SVJ ve správním řízení, dospěl i Nejvyšší správní soud, který v rozhodnutí sp. zn. 10 As 26/2021 z 21. 1. 2022 přiznal SVJ právo být účastníkem společného územního a stavebního řízení i v situaci, kdy SVJ není samo vlastníkem nemovité věci dotčené stavebním záměrem nebo její části. SVJ tedy může ve stavebním řízení např. podávat námitky proti povolení stavebního záměru na sousedním pozemku a následně napadat rozhodnutí stavebního úřadu opravnými prostředky.
JOSEF ČERNOHLÁVEK
Ilustrační foto: iStock
Dr. Josef Černohlávek (* 1970),
autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Tento článek vychází z autorových textů v knize „Právní spory ve stavebnictví“, jejíž 4. vydání vyšlo na podzim minulého roku.
Více na www.advokatcernohlavek.cz
Publikováno v časopise Materiály pro stavbu č. 1/2025.
Nejnovější komentáře