V předchozích článcích publikovaných v tomto časopise jsem se věnoval právní úpravě celé řady konfliktních situací, k nimž na stavbě pravidelně dochází. Nyní bych se chtěl obecně zabývat tím, jak by si měli počínat objednatel a zhotovitel (nebo jejich zástupci) v situaci, kdy se spory na staveništi vyhrotily natolik, že nelze vyloučit ani budoucí soudní spor.
Často se jedná o některou z těchto situací:
- Objednatel odmítá převzít dokončenou stavbu, neboť tvrdí, že stavba má takové vady, které její převzetí vylučují. Zhotovitel to popírá a připouští, že na jeho díle jsou sice určité vady, avšak jedná se jen o drobné vady a nedodělky, které podle smlouvy o dílo nebrání převzetí dokončeného díla.
- Objednatel přestal zhotoviteli proplácet dílčí měsíční faktury a zhotovitel se proto chystá odstoupit od smlouvy o dílo.
- Zhotovitel provádí určité práce vadně, resp. tak, že hrozí pozdější vznik vad (dochází například k tzv. technologické nekázni).
- Zhotovitel je v prodlení s dokončením díla nebo s plněním dílčích milníků časového harmonogramu pro provádění díla, nebo sice v prodlení ještě není, ale vzhledem k tomu, že na díle ještě nezačal pořádně pracovat, je již zřejmé, že se do prodlení dostane.
Rizika ukvapených razantních kroků
Nejdříve bych chtěl zmínit, co by účastník sporu dělat neměl. Někdy se setkávám s tím, že jedna ze stran smlouvy chce ukázat druhé, že si její protiprávní jednání nenechá líbit, a přijme proto rychle razantní silácké řešení, aniž by promyslela jeho právní důsledky.
Objednatel není například spokojen s výkony zhotovitele, který je trvale v prodlení s prováděním určitých částí díla, a kromě toho je kvalita jeho prací nevalná. Na stavbě dojde k hádce a objednatel se ze dne na den rozhodne, že zastaví platby a vykáže zhotovitele ze stavby. Když druhý den zhotovitelovi zaměstnanci přijdou na stavbu, čeká je tam ochranka povolaná objednatelem a nepustí je dovnitř. Formální ukončení smlouvy o dílo – například odstoupením od smlouvy – však objednatel neprovede. Takový objednatelův postup je sice razantní, a pokud se proti němu zhotovitel nebude bránit, tak bude i úspěšný. Jestliže se však věc dostane před soud, může soud dospět k závěru, že objednatel porušil smlouvu o dílo, protože účinnost této smlouva nikdy nebyla právně ukončena a objednatel byl podle této smlouvy povinen umožnit zhotoviteli dokončení díla a za provedenou práci mu platit. Tuto povinnost však objednatel porušil, a je proto povinen nahradit zhotoviteli škodu, kterou mu tím způsobil. Správně měl objednatel v daném případě postupovat například tak, že nejdříve požádá zhotovitele, aby dílo prováděl řádným způsobem, a poskytne mu dodatečnou lhůtu k nápravě (viz § 2593 občanského zákoníku).1 Teprve pokud by zhotovitel nezjednal nápravu ani v této dodatečné lhůtě, mohl by objednatel podle zmíněného ustanovení od smlouvy odstoupit. Tato procedura je sice delší, než když je zhotoviteli zakázán vstup na staveniště ze dne na den, avšak respektování pravidel pro odstoupení od smlouvy zajistí, že smlouva o dílo bude formálně ukončena (tím pádem přestane být pro strany účinná) a objednatel pak už smlouvou není vázán.
Obdobné je to v případě, kdy objednatel zhotoviteli neproplácí jeho dílčí faktury, a zhotovitel proto ukončí svou činnost a opustí staveniště, aniž před tím učinil nějaké právní kroky. Také v tomto případě smlouva o dílo i nadále trvá a zhotovitel může být odpovědný za to, že dílo nedokončil ve smlouvou stanoveném termínu. Správný postup ze strany zhotovitele by měl být obdobný, jako u výše popsaného případu – podle okolností a ujednání ve smlouvě nejdříve případně poskytnout objednateli dodatečnou lhůtu ke splnění jeho platebních povinností a poté na základě § 2002 občanského zákoníku (dále jen OZ)2 odstoupit od smlouvy. Teprve pak bude zhotovitel zproštěn své povinnosti dokončit dílo. Následně může, samozřejmě, objednatele žalovat na zaplacení ceny za provedené a neuhrazené práce.
Před provedením tak zásadního kroku, jako je odstoupení od smlouvy, je samozřejmě třeba znovu si bedlivě přečíst ustanovení smlouvy o dílo, která se na tuto situaci vztahují. Je-li možnost odstoupit či jinak ukončit smlouvu upravena ve smlouvě odlišně od zákona, má ustanovení smlouvy přednost před zákonem.
Zajištění důkazů, význam listinných důkazů
Pokud se situace na stavbě vyhrotila natolik, že nelze vyloučit ani budoucí soudní spor, měli by si jeho účastníci začít co nejdříve opatřovat a schraňovat důkazy, které později použijí v řízení před soudem. Zásadním druhem důkazů jsou přitom důkazy listinné, jako například dopisy, e-maily, zápisy z kontrolních dnů stavby, změnové listy nebo části stavebního deníku. Oproti výslechu svědka má listinný důkaz tu výhodu, že informace v něm obsažená je uchována prakticky navždy, nepodléhá znehodnocení, a je-li podepsána, nelze ji jen tak jednoduše popřít. Výpověď svědka má oproti tomu tu nevýhodu, že svědek s postupujícím časem jednak zapomíná a jednak nemusí vypovídat vždy objektivně. Svědek se při výpovědi často snaží stranit té straně sporu, k níž má zaměstnanecký či jiný obdobný vztah.
Pokud jde o listinné důkazy vzniklé při výstavbě, mají mnohdy vadu spočívající v tom, že nejsou podepsány, datovány nebo z nich není patrné, kdo je vyhotovil. Pokud druhá strana obsah takového nedokonalého listinného důkazu popře, dospěje soud mnohdy k závěru, že tento důkaz není způsobilý k prokázání skutečností v něm uvedených. Častá je například situace, kdy je nějaký zásadní dokument, jako například soupis provedených prací, odeslán jen jako příloha e-mailu, aniž by tato příloha byla podepsána a datována. U soudu pak nelze prokázat, že byl v příloze zmíněného e-mailu právě tento dokument a že zmíněný dokument skutečně byl doručen druhé straně. Je třeba dbát zejména na to, aby zápisy z jednání (například z kontrolního dne stavby), změnové listy a zápisy do stavebního deníku byly skutečně podepsány.
Dalším typickým příkladem nefunkčního důkazu jsou různé výkazy provedených prací, které vyhotovila jedna ze stran a třeba jej i podepsala a datovala, avšak druhá strana obsah tohoto dokumentu popře – například tvrdí, že zmíněné práce vůbec nebyly provedeny. Před soudem pak leží listina podepsaná pouze jednou ze stran, a soud ji proto obvykle nevyhodnotí jako dostatečný důkaz o tom, že práce byly skutečně provedeny, resp. že byly provedeny v objemu tvrzeném zhotovitelem. Pokud dané práce byly už zakryty nebo jestliže byly jinak zapracovány do již dokončeného díla (jde-li například o objemy vykopané zeminy nebo použité betonové směsi), lze provedení těchto prací a výkonů právě v množství tvrzeném zhotovitelem ověřit jen těžko.
Jinou opakující se vadou listinného důkazu je nepodepsání zápisu z jednání všemi jeho účastníky. K zápisu z jednání je sice připojena prezenční listina s podpisy všech účastníků, ale obsah samotného zápisu je mezi stranami sporný, jelikož zápis sepsal zástupce jedné ze stran a druhá strana s jeho obsahem nesouhlasí. Pro tento případ je vhodné, aby účastníci podepsali nejen prezenční listinu, ale aby alespoň parafovali také každou stranu samotného zápisu. Dojde-li k neshodám ohledně obsahu zápisu z jednání, který není účastníky podepsán, lze někdy zjistit, co bylo vlastně při jednání dohodnuto, výslechem jeho účastníků, a to zejména osoby, jež zápis sepsala. Při takovém výslechu však může nastat situace, kdy proti sobě stojí dvě skupiny svědků: zástupci objednatele například obsah zápisu potvrdí a zástupci zhotovitele jej popřou. Dojde tedy k situaci, kdy „tvrzení stojí proti tvrzení“ a zápis z jednání pak není dostatečným důkazem pro skutečnosti v něm uvedené. Jindy se zase stává, že existují dva zápisy z téhož jednání – jeden vyhotovil a podepsal zhotovitel a druhý zpracoval a podepsal objednatel – přičemž jejich obsah se v podstatných částech liší.
Protože velká část korespondence na stavbě probíhá ve formě e-mailů, setkávám se někdy s otázkou, zda také e-mail může být důkazem a zda je možno e-mailem prokázat skutečnosti v něm popsané. K tomu je třeba říci, že na základě § 125 občanského soudního řádu3 může být důkazem cokoliv, z čeho lze zjistit stav věci, zejména výslech svědků, znalecký posudek, zprávy a vyjádření orgánů, fyzických a právnických osob, notářské nebo exekutorské zápisy a jiné listiny, ohledání a výslech účastníků. Důkazem tedy může být také e-mail, který je soudu předkládán v listinné formě nebo zaslán např. ve formátu PDF datovou schránkou. Některé druhy důkazy však mají svá úskalí. Pokud jde o e-mail, ten je obvykle způsobilý prokázat skutečnosti v něm uvedené, dokud druhá strana nepopře, že tento e-mail obdržela či odeslala. Pokud druhá strana doručení či odeslání e-mailu popře, bude muset předkladatel tohoto důkazu prokázat, že e-mail byl druhé straně skutečně doručen nebo že ho druhá strana skutečně odeslala, což nemusí být jednoduché.
Jestliže byla mezi stranami uzavřena ústní dohoda, která by mohla být zásadní pro další průběh sporu, je třeba počítat s tím, že se uzavření takové dohody bude před soudem těžko prokazovat. Pokud se jedna ze stran rozhodne uzavření ústní dohody popřít, není obvykle druhá schopna tuto dohodu před soudem prokázat – opět bude stát tvrzení proti tvrzení a účastník, který bude uzavření ústní dohody tvrdit, neunese důkazní břemeno. Proto by se měla strana, které je uzavřená ústní dohoda na prospěch, po jejím uzavření snažit, aby byl obsah této dohody nějakým způsobem zafixován v písemné formě. Pokud se nepodaří přesvědčit druhou stranu k následnému písemnému potvrzení dohody, bude vhodné shrnout obsah této dohody například v e-mailu, který bude zaslán druhé straně (i když i ten může druhá strana popřít), zapsat obsah dohody do stavebního deníku nebo požádat nějakého nezávislého svědka, aby tuto dohodu potvrdil svým písemným čestným prohlášením.
S pořizováním důkazů pro budoucí soudní spor ve stavebních věcech souvisí také § 2626 občanského zákoníku, který se týká primárně kontroly provádění stavebního díla, a to zejména pokud jde o práce, které budou později zakryty. Zmíněné ustanovení zní takto:
㤠2626
Kontrola provádění díla
(1) Stanoví-li smlouva, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění, zhotovitel pozve objednatele ke kontrole. Nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené.
(2) Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, může zhotovitel pokračovat v provádění díla. Objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly, nahradí však zhotoviteli náklady s tím spojené, zabránila-li mu v účasti na kontrole vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu, jinak jde k jeho tíži vše, co dodatečná kontrola vyvolá.“
Obecně platí, že ten, jemuž je provedení důkazu na prospěch, by měl dohlédnout na to, aby byly včas zdokumentovány stavební práce, jež mají být později zakryty. Obvyklým způsobem jejich zdokumentování je nafocení či pořízení videozáznamu o provádění těchto prací. Z těchto zdrojů však u soudu mnohdy nelze zjistit, kdy byly dané práce pořízeny (byť u fotografie je možnost opatřit snímek tzv. datumovkou), v jakém množství byly provedeny nebo zda byly provedeny řádně a bez vad. Proto se někdy vyplatí doplnit fotografie či videozáznam ještě například písemným prohlášením svědka, který provedené práce okomentuje a v jehož příloze budou fotografie těchto prací.
Proč pozvat na stavbu znalce
Ještě kvalitnějším důkazem je pak znalecký posudek, ve kterém soudní znalec práce před zakrytím nafotí nebo o nich pořídí videozáznam a v rámci posudku (jehož přílohou se tyto snímky stanou) pak okomentuje například kvalitu a množství těchto prací a zmíní rovněž termín jejich provádění. Obecně je vhodné pozvat na stavbu znalce, aby zdokumentoval její stav v době, kdy to ještě je možné. Z hlediska objednatele tedy v době, než budou všechny stavební práce zakryty, a z hlediska zhotovitele v době, kdy má zhotovitel ještě přístup na staveniště (pokud se očekává např. odstoupení od smlouvy). Není nutné, aby znalec o výsledku svého místního šetření hned zpracovával znalecký posudek se všemi náležitostmi podle zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých ústavech a znaleckých kancelářích, neboť jeho zpracování je časově a finančně nákladné. Postačí, když znalec nafotí příslušná místa stavby a poskytne svému zadavateli stručnou písemnou zprávu, ve které shrne výsledky svého šetření. Pokud později skutečně dojde k soudnímu sporu, lze znalce požádat, aby na základě svého předchozího místního šetření (které je již zdokumentováno) zpracoval znalecký posudek se všemi zákonnými náležitostmi a s doložkou podle § 127a občanského soudního řádu. Takový posudek pak bude před soudem použitelný jako důkaz, jehož důkazní síla je obvykle větší než u jiných důkazů. Výhodou znaleckého šetření je i to, že znalec může následně potvrdit i konkrétní termín, kdy byl na stavbě přítomen – to má význam např. při prokazování toho, v jakém stupni dokončenosti se stavba nacházela v tento konkrétní den (např. za účelem prokázání, že v dané době ještě nebyla stavba dokončena, a objednatel měl tím pádem právo od smlouvy odstoupit kvůli prodlení zhotovitele). Důležité však je, aby byl znalec skutečně znalcem zapsaným na Seznam znalců vedený ministerstvem spravedlnosti a aby měl oprávnění provádět posudky v oblasti, kterou má posuzovat. Toto si lze ověřit na webových stránkách www.justice.cz pod odkazem https://seznat.justice.cz/.
Důležitost dokladu o doručení listiny
Během výstavby se někdy ukáže potřeba provést určité zásadní kroky, jako je například odstoupení od smlouvy nebo zaslání výzvy k odstranění protiprávního stavu. Doklad o provedení těchto kroků pak bude jedním z důležitých důkazů v soudním řízení. Kromě toho, že tato písemná jednání musí být provedena správně po obsahové stránce, důležité je i to, aby byla příslušná písemnost druhé straně také doručena a aby byl odesílatel listiny schopen doručení v případě soudního sporu prokázat. Co je platné správně sepsané odstoupení od smlouvy, když odstupující nemůže u soudu prokázat, že se dopis se sdělením o odstoupení nedostal k druhé smluvní straně. Je třeba připravit se i na situaci, že adresát dopisu tento dopis sice obdržel, ale u soudu to popře – bude prostě lhát.
Jak tedy správně doručit takovou soukromou písemnost druhé straně? Na toto neexistuje obecně platné pravidlo. V praxi se nejčastěji používá osobní doručení (doručující přitom nesmí zapomenout na to, aby mu bylo převzetí listiny potvrzeno na její kopii), zaslání dopisu poštou (doporučeně, a pokud možno ještě s poštovní dodejkou), e-mailem nebo faxem. V případě doručování právnické osobě nebo fyzické osobě – podnikateli je rychlým a snadno prokazatelným způsobem zaslání písemnosti pomocí datové schránky.4 U e-mailů existuje určité riziko, že adresát doručení e-mailu popře, a na odesílateli pak bude, aby u soudu prokázal, že e-mail skutečně odeslal. To se v praxi může ukázat jako neproveditelné. Jde-li o zásadní dokument nebo pokud se adresát vyhýbá převzetí listiny, je vhodné kombinovat alespoň dva způsoby doručení – například e-mailem a doporučenou poštou s poštovní dodejkou (pokud adresát nemá datovou schránku). Při doručování písemností prostřednictvím datové schránky má odesílatel výhodu spočívající nejen ve snadném odeslání zprávy a prokázání tohoto kroku, ale i v tom, že podle zákona č. 300/2008 Sb. o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů v jeho nyní platném znění se zpráva automaticky považuje za doručenou desátým dnem po jejím dodání do datové schránky adresáta.5
Kdy předat řešení sporu právníkům
V určitý okamžik si objednatel či zhotovitel položí otázku, zda by neměli veškerou komunikaci s protistranou a vedení celého sporu předat právníkovi. Od kdy by se měl vlastně sporu účastnit právník?
Obecně je možné říci, že čím dříve, tím lépe. Účast právníka sice s sebou nese určité náklady (a to zejména jde-li o externího právníka – advokáta), nicméně pohledávky a závazky týkající se stavebního díla jsou obvykle o několik řádů vyšší než náklady na právníka. Kromě toho, není nutné, aby byl právník od začátku úplně u všeho – postačí, když připraví pro účastníka sporu zásadní listiny a sdělení, kterými se spor posouvá vpřed, jako je například výzva k úhradě dlužné částky, výzva k odstranění vad, sdělení o poskytnutí dodatečné lhůty k odstranění vad nebo zaplacení dluhu, sdělení o započtení pohledávek, sdělení o odstoupení od smlouvy o dílo atd. Konkrétní technické a číselné údaje připraví pro právníka příslušný zástupce objednatele či zhotovitele, právník obvykle zpracuje kostru celého dopisu a dohlédne na to, aby byla sdělení v dopisu dostatečně určitá a aby měla zamýšlené právní účinky. S právníkem je vhodné předem konzultovat všechny podstatné kroky, k nimž se objednatel nebo zhotovitel chystají, jako například odstoupení od smlouvy o dílo, zastavení plateb zhotoviteli, znemožnění přístupu zhotovitele na stavbu nebo odmítnutí převzít stavbu či její část.
Předžalobní výzva
Posledním krokem před podáním žaloby je standardně zaslání předžalobní výzvy podle § 142a občanského soudního řádu6 druhé straně sporu. Soud totiž přizná žalobci náhradu nákladů řízení jen v případě, že alespoň sedm dní před podáním žaloby zaslal žalovanému tzv. předžalobní výzvu, tj. výzvu k plnění pod pohrůžkou podání žaloby. Proto se zaslání výzvy k zaplacení požadované částky stalo obvyklým krokem, který je třeba provést těsně před podáním žaloby.
JOSEF ČERNOHLÁVEK
Dr. Josef Černohlávek (* 1970),
autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Tento článek vychází z autorových textů v knize Právní spory ve stavebnictví, jejíž 4. vydání vyšlo na podzim minulého roku. Více na www.advokatcernohlavek.cz.
POZNÁMKY:
- § 2593 občanského zákoníku (OZ): „Objednatel má právo kontrolovat provádění díla. Zjistí-li, že zhotovitel porušuje svou povinnost, může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem. Neučiní-li tak zhotovitel ani v přiměřené době, může objednatel odstoupit od smlouvy, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.“
- § 2002 OZ: „(1) Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. (2) Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.“
- § 125 občanského soudního řádu: „Za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci, zejména výslech svědků, znalecký posudek, zprávy a vyjádření orgánů, fyzických a právnických osob, notářské nebo exekutorské zápisy a jiné listiny, ohledání a výslech účastníků. Pokud není způsob provedení důkazu předepsán, určí jej soud.“
- Doručování prostřednictvím datové schránky upravuje zákon č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů.
- To vyplývá z ustanovení § 18a odst. 3 zákona č. 300/2008 Sb., kde je řečeno toto: „Nepřihlásí-li se do datové schránky osoba podle odstavce 2 ve lhůtě 10 dnů ode dne, kdy byl dokument dodán do datové schránky, považuje se tento dokument za doručený posledním dnem této lhůty.“
- § 142a odst. 1 občanského soudního řádu: „Žalobce, který měl úspěch v řízení o splnění povinnosti, má právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému, jen jestliže žalovanému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním návrhu na zahájení řízení zaslal na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu výzvu k plnění.“
SPECIALISTA NA STAVEBNÍ PRÁVO
Autor článku advokát Dr. Josef Černohlávek
nabízí své právní služby zejména v těchto oblastech:
- PRÁVNÍ POMOC PŘI SPORECH MEZI OBJEDNATELEM A ZHOTOVITELEM:
- spory z nároků na zaplacení víceprací,
- spory vyplývající z růstu ceny stavebních materiálů a prací,
- spory z vad díla,
- spory týkající se vad projektové dokumentace,
- spory s majitelem sousední nemovitosti,
- spory o náhradu škody způsobené stavbou,
- spory týkající se smluvních pokut.
- OSTATNÍ SPORY SOUVISEJÍCÍ SE STAVEBNÍ ČINNOSTÍ
- ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY O DÍLO A NÁSLEDNÉ VYPOŘÁDÁNÍ STRAN
- KRITIKA NEVYHOVUJÍCÍCH ZNALECKÝCH POSUDKŮ V ŘÍZENÍ PŘED SOUDEM
- ÚPADEK OBJEDNATELE ČI ZHOTOVITELE
- ZASTUPOVÁNÍ V SOUDNÍM A ROZHODČÍM ŘÍZENÍ OBECNĚ
- ZASTUPOVÁNÍ V ŘÍZENÍ PŘED STAVEBNÍM ÚŘADEM, OBRANA PROTI STAVBĚ NA SOUSEDNÍM POZEMKU
- SEPISOVÁNÍ SMLOUV O DÍLO A DALŠÍCH SMLUV, KTERÉ SE TÝKAJÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ
- DALŠÍ PRÁVNÍ SLUŽBY TÝKAJÍCÍ SE STAVEBNICTVÍ A NEMOVITÝCH VĚCÍ
Více na: www.advokatcernohlavek.cz
Dr. Josef Černohlávek
Advokátní kancelář Ürge & Černohlávek
Jungmannova ul. 31, Praha 1, e-mail: cernohlavek@ur.cer.cz, tel. 224 494 530
Publikováno v časopise Materiály pro stavbu č. 4/2025
Nejnovější komentáře