Snížení sazeb DPH u nových bytů a modifikace ve stavebním zákoně: tyto dvě zásadní změny, přicházející v roce 2024, by mohly být nejdůležitějšími faktory, které probudí realitní trh v letošním roce. Budou ale tyto nástroje stačit, aby trh s nemovitostmi dostal nový náboj?
Pozitivní zprávou je, že na základě dostupných informací z loňského roku můžeme předvídat pozvolný pokles míry inflace a s tím spojené výše úrokových měr. Právě kvůli výši úroků a vysokým cenám za nemovitosti byl začátek roku 2023 tak kritický. Kupující vyčkávali na pokles cen a zlepšení makroekonomických parametrů, prodávající mnohdy marně čekali na růst poptávky po nemovitostech. Rok 2023 se táhl ve znamení vysoké míry inflace a současně vysokých cen za stavební práce a energie.
Změny ve stavebním zákoně
Zásadním a diskutovaným tématem na realitním trhu v letošním roce by měl být nový stavební zákon s účinností od 1. 7. 2024. Důležitým bodem bude zrychlení povolovacích procesů a výraznější výstavby, jelikož strana nabídky může značně ovlivňovat cenu. Čím více se bude stavět, tím větší bude nabídka a trh se bude nadále příznivě vyvíjet. Stavební zákon je však opředen řadou nejistot a nervozity. Nelze tedy dopředu předpovědět, jak a jestli vůbec bude nový zákon fungovat a zda nezpůsobí na trhu spíše více komplikací. Přitom především podpora developmentu by na trh přinesla čerstvý vítr a dotvořila celkovou mozaiku pro zlepšení situace na trhu.
Snížení sazeb DPH u nových bytů
Ke zvýšení pružnosti realitního trhu, zejména v oblasti bytů, může také celorepublikově pomoci snížení sazeb DPH u nových bytových jednotek do 120 m2, kdy z původních 15 % se od 1. 1. 2024 odvádí 12 %. I přesto, že se tímto krokem očekává zlepšení, nedá se na to úplně spoléhat. Například v Praze se bude u průměrného bytu velikosti 3kk cenový rozdíl pohybovat pouze kolem 300 000 Kč. Tento rozdíl nebude mít zásadní vliv na rozhodnutí, zda si člověk může či nemůže takový byt dovolit, a to i v návaznosti na zlepšující se situaci na hypotečním trhu.
Z uvedených důvodů je proto zásadní nahlížet na trh komplexně. Nabídková strana může ovlivnit trh více než lehké snižování míry inflace. To je sice schopné podpořit poptávku, nabídka ale díky tomu nevzroste.
Jaká byla situace v loňském roce?
Na základě dat společnosti Dataligence s.r.o. došlo v roce 2023 celkem k téměř 60 000 transakcím, jejichž předmětem byl byt či dům. Nejsilnějším měsícem loňského roku byl říjen s necelými 6 000 transakcemi, naopak nejslabší byl únor s počtem transakcí lehce nad 3 500. Příznivým faktem je však pozitivní vývoj realitního trhu, a to při porovnání prvního a posledního čtvrtletí roku 2023. V posledních třech měsících se uskutečnilo o téměř 5 tisíc prodejů více než v prvním čtvrtletí téhož roku.
Přehled transakcí dle typu nemovitosti
Když se podíváme na povahu nákupu, pak 30 % všech transakcí představoval nákup rodinných domů, dále cca 26 % za prodej panelových bytů, 24 % představovaly transakce novostaveb a z cca 20 % šlo o transakce bytů v cihlových domech. Byty se tradičně v roce 2023 nejvíce prodávaly v hlavním městě (11 629), nejvíce rodinných domů se pak prodalo ve Středočeském kraji (3 672). Naopak Praha je z hlediska prodeje rodinných domů druhým nejslabším regionem po Karlovarském kraji.
Průměrné transakční ceny bytů mezi lednem a prosincem roku 2023 podle analýzy Dataligence nepatrně rostly. Ačkoliv v případě panelových bytů došlo celorepublikově k poklesu o cca 4,5 %, byty v cihlových domech (nárůst cca 6 %) a v novostavbách (nárůst ceny o cca 1,5 %) celý segment pozitivně ovlivňovaly. U rodinných domů byl zaznamenán pokles prodejní ceny o cca 10 % na celorepublikovém průměru. Toto odvětví je však nutné vnímat v širších souvislostech. V celé republice se realizovaná cena rodinného domu pohybovala nejčastěji kolem 3,5 – 6mil Kč, v hlavním městě pak na cenové úrovni více než 3x dražší, což se projevilo nízkou prodejní aktivitou.
Pomyslným vítězem na realitním trhu byly stavební pozemky, které dle dat Hypoteční banky vykazovaly během celého roku 2023 růst a meziročně jejich ceny vzrostly o téměř 12 %.
Problémy s oceněním nemovitostí
Proměnlivý vývoj na realitním trhu v loňském roce ovlivňoval také ocenění nemovitostí. Při ocenění nemovitých věcí bylo zásadní rozevírání nůžek mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. To často komplikovalo stanovení ceny obvyklé k datu vypracování ocenění. Jelikož cena obvyklá vychází z uskutečněných transakcí a vývoj kupních cen může být získán s mírným zpožděním, časový aspekt způsobil odlišnost kupních cen s aktuální situací na realitním trhu. Bez znalosti souvislostí a nemovitostního trhu tak mohlo docházet ke zkreslení výsledků.
Ing. Lenka Novák, MBA
Head of Real Estate Valuation
Znalecká kancelář EqSA
