Vývoj cen nemovitostí v roce 2009 podle AAABYTY.CZ

Investiční příležitostí příštího roku zůstávají pozemky,
kvalitní novostavby, byty v centrech větších měst, startovací
byty, tedy nemovitosti do 50 m², a rodinné domky
v lokalitách s dobrou dopravní dostupností
a občanskou vybaveností, po kterých je stále vysoká
poptávka.

Rok 2009 tak bude pro tuzemský realitní trh zcela odlišný, než
bylo předchozích několik let. Už jen z důvodu méně významného
růstu cen, očekávaného poklesu cen bytů v panelových
sídlištích a ještě intenzivnější diferenciace lokalit.
V tomto roce též přestávají platit obecná doporučení držet či
koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující totiž bude právě detailně
upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně hodnocený poměr
ceny a kvality bydlení.

„Po dvou letech téměř stagnace se nastartuje i růst
tržního nájemného – v průměru za celou Českou republiku
očekáváme zvýšení o deset procent. Důvody jsou zřejmé: ztížený
přístup k hypotečním úvěrům, ale i opatrnost ze strany
kupujících. Pokud si zájemci nejsou jistí svým zaměstnáním, nemají
odvahu se zadlužovat. Na druhou stranu bydlet musí, a proto
budou svou bytovou situaci řešit nájmem. A zvýšená poptávka
povede i k růstu cen. Nijak dramatickému, ale očekávat
pokračující stagnaci při růstu poptávky by bylo velmi naivní,“
shrnul ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Aleš Budín.

 

Vybrané oblasti České republiky jsou seřazeny abecedně:

Stagnaci cen pozemků a rodinných domků hlásí pro tento
rok moravská metropole. Poptávku si podle oblastního ředitele pro
Jihomoravský, Olomoucký a Zlínský kraj Igora Kohuta udrží
menší, startovací byty 2 + kk a byty 2 + 1 v kvalitních
novostavbách, které by zůstaly cenově dostupné. Nárůst cen však
bude atakovat hranici maximálně pěti procent.

 

Specialisté na realitní trh očekávají v Jihočeském kraji
navýšení cen pozemků až o 20 %. V Českých
Budějovicích a širším okolí se tak potvrzuje, že zasíťované
pozemky o 1000 až 2000 m² s dobrou dopravní
dostupností se stanou investičním ternem letošního roku.

„V Českých Budějovicích bude maximální atraktivitu držet
i nadále vnitřní město a Suché Vrbné. Nicméně ani
v těchto lokalitách není tak výrazný převis poptávky, aby se
dal reálně očekávat další růst cen. Velkou poptávku očekáváme po
větších bytech v ne až tak atraktivních lokalitách, protože už
dnes je zde cena o 15 procent nižší – a cena je faktor,
který bude hrát letos prim. Atraktivní ovšem samozřejmě zůstávají
i malé byty zhruba o dispozici 2+kk do zhruba 1,5 milionu
korun,“ uvedl Zdeněk Míčka, oblastní ředitel pro Jihočeský
a Plzeňský kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Naopak minimální zájem očekávají realitní odborníci
o velké byty v novostavbách. Kupující si totiž bez
problému mapují, že za byt v prodejní ceně 4 mil. Kč
získají rodinný domek se zahradou v bezprostřední blízkosti
města. V případě bytů se v jihočeské metropoli očekává
stagnace cen. U bytů bez revitalizace a rekonstrukce se
předpokládá pokles cen v průběhu roku až o pětinu.
U rodinných domků navýšení ceny nepřekročí 2 %. Na trhu
rodinných domků se navíc do popředí zájmu dostávají
nízkoenergetické projekty, které v případě atraktivní
pořizovací ceny vytlačí ze zájmu standardní nabídky.

 

Stavební pozemky pro komerční i nekomerční záměry budou
v krajském městě regionu Vysočina hrát investiční prim.
Navýšení jejich ceny se v letošním roce očekává
v intervalu 5–10 %. Avšak i Jihlava potvrdí
v letošním roce loni nastartovaný stagnační trend vývoje cen
bytů. Jedinou výjimkou se stanou panelové byty, kde se očekává
propad cen až o 15 %.

„Po starší zástavbě – zejména panelových bytech – stejně
jako ve většině České republiky poptávka výrazně ochladla.
Problematické budou i některé developerské projekty
v horších lokalitách, kde by mohlo dojít k poklesu cen až
o desetinu. Samozřejmě kvalitní projekty si cenu udrží.
Atraktivitu z pohledu lokality i v letošním roce
potvrdí Horní Kosov, Hruškové Dvory a Staré hory,“
popsala Hana Hostýnková, oblastní ředitelka pro Královéhradecký,
Pardubický kraj a kraj Vysočina.

 

Pozemky a menší byty stojí na prvních příčkách pomyslné
hitparády lákavých nemovitostí v nejmenším kraji České
republiky – na Karlovarsku. Atraktivní budou především byty 1 + 0,
1 + 1 a 2 + kk do 2 mil. Kč kupní ceny. Pozemky by
mohly svým meziročním růstem dosáhnout na 5 %.

„Největší pokles poptávky očekáváme u novostaveb.
Nároky zákazníků stoupají a dochází k přísnému poměřování
ceny a kvality. Předražené projekty neodpovídající novým
trendům prostě zůstanou neprodejné. Novostavby si nezměněné ceny
udrží jen obtížně. Zhruba 15procentní pokles očekáváme
i u panelových sídlišť,“ vysvětlila Kateřina Bilská,
oblastní ředitelka realitní kanceláře AAABYTY.CZ pro Karlovarský,
Liberecký a Ústecký kraj.

Stagnace se dá očekávat u bytů ve staré zástavbě
a u rodinných domků. Z lokalit mimo lázeňské centrum
zůstanou žádané samozřejmě Tuhnice a Drahovice v širším
centru města.

 

Stagnace a mírný pokles cen budou v letošním roce
typické pro Hradec Králové. Stagnaci vidí odborníci
i v případě pozemků a rodinných domků. Například
velké panelové byty zahájily proces snižování cen už v loňském
roce – jen za prvních devět měsíců se propadly o 5 %.
Panelová sídliště ještě v letošním roce zažijí snížení cen
v horizontu 10–20 %. Atraktivitu si podle analýz neudrží
ani rodinné domky s cenou nad 4 mil. Kč.

„Po menších bytech – 1 + kk, 1 + 1, 2 + kk a 2 + 1 –
bez rekonstrukce v panelových domech a po menších bytech
v cihlových domech v centru města se ovšem poptávka udrží
i v letošním roce. Atraktivní budou především lokality
jako centrum města, Moravské Předměstí a Slezské Předměstí. Co
se týče novostaveb, předpokládáme stagnaci cen, v případě těch
méně atraktivních pokles o pět procent,“ popsala Hana
Hostýnková, oblastní ředitelka pro Královéhradecký, Pardubický kraj
a kraj Vysočina.

 

Problém s prodejem budou mít podle odborníků na Liberecký
kraj v letošním roce především majitelé velkých
a luxusních nemovitostí. Naopak poptávka se dá předpokládat
i nadále po menších bytech o dispozici mezi 1 + 0
a 2 + kk do výše kupní ceny 1,5 mil. Kč. Atraktivitu
lokality i letos potvrdí Pavlovice, Ruprechtice, Centrum
a Králův Háj.

„U bytů a rodinných domků očekáváme stagnaci cen.
O pět procent se zvýší v průběhu příštího roku hodnota
pozemků. Naopak až o pětinu se velmi pravděpodobně propadnou
ceny panelových bytů, kde nabídka už delší dobu neodpovídá cenovým
možnostem poptávajících,“ zdůvodnila Kateřina Bilská, oblastní
ředitelka pro Karlovarský, Liberecký a Ústecký kraj.

 

Metropole Hané navazuje ve většině případů na loňský stagnační
trend. Nejen Olomouc, ale i celý Olomoucký kraj očekávají
nulové navýšení v případě pozemků a rodinných domků.
Zhruba o 5 % by mohly vzrůst jen ceny menších
startovacích bytů v novostavbách. V průměru za kraj se
však u starších bytů očekává stagnace či mírný pokles do výše
5 %.

„Atraktivní lokalitou v Olomouci zůstává Neředín,
Nová Ulice a Povel. Poptávka po startovacích bytech je
logická: lepší dostupnost hypotečního úvěru. Naopak po velkých
a prostorných bytech poptávka upadá. V případě panelových
sídlišť, kde jsou očekávání prodávajících nepřiměřená, vzhledem
k možnostem kupujících očekáváme v průběhu celého roku
propad cen až o 20 procent,“ upřesnil Igor Kohut,
oblastní ředitel pro Jihomoravský, Olomoucký a Zlínský kraj
realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

 

Moravskoslezská metropole i ve výhledu na letošní rok
potvrzuje konec zlatých časů pro prodávající. Ostrava hlásí
v průměru stagnaci cen. V příštím roce se očekává vyšší
poptávka nejvíce po zajímavých rodinných domcích a pozemcích.
Tradičně atraktivním setrvá centrum města, poté klidné okrajové
oblasti, kde se nacházejí jak zajímavé rodinné domy, tak pozemky.
I Ostrava předpokládá silnou poptávku po nájemním bydlení,
takže zajímavá je i lokalita širšího centra a také
Poruby.

„Pokles poptávky se projevil v posledním čtvrtletí
loňského roku jednoznačně u prodeje bytů. A to až
v horizontu 25 procent. Podobný vývoj se dá očekávat
i v příštím roce. Jiný vývoj než stagnace cen by byl
velkým překvapením. U bytů v neatraktivních lokalitách se
dá předpokládat pokles až o 10 procent. Půjde o potvrzení
sestupného trendu z posledního čtvrtletí loňského roku,“
uvedl Jan Šina, manažer ostravské pobočky realitní kanceláře
AAABYTY.CZ.

U pozemků se předpokládá na Ostravsku jen mírný nárůst,
a to v horizontu několika procent. V případě
rodinních domů a novostaveb je pravděpodobná stagnace cen či
mírný pokles, mimo atraktivní lokality.

 

Ani na pardubickém realitním trhu neobstojí přestřelené ceny
panelových bytů. V průběhu letošního roku očekávají odborníci
u tohoto typu nemovitosti snížení cen až o desetinu.
Zajímavou příležitostí zůstávají pozemky, jejichž hodnota
v dobrých lokalitách může vzrůst o zhruba 10 %.
Stagnace či až pětiprocentní pokles ceny se předpokládá
u běžných rodinných domků. Jen v případě atraktivní
lokality by mohlo dojít k navýšení ceny ještě o 5
%.

„Problematické budou pravděpodobně prodeje neatraktivních
novostaveb, kde je pravděpodobný pokles ceny
i o desetinu. Co se týče lokality, tak na atraktivitě
samozřejmě neztrácí Dukla, Dubina ani centrum. Jinak Pardubice
budou držet spíše stagnační trend,“ popsala Hana Hostýnková,
oblastní ředitelka pro Královéhradecký, Pardubický kraj a kraj
Vysočina.

 

I západočeská metropole potvrdí v letošním roce
investiční atraktivitu pozemků. Nejžádanější – tedy mezi 1000
a 2000 m², s dobrou a bezproblémovou
dopravní dostupností a plnou zasíťovaností – v letošním
roce zvýší hodnotu o pětinu. Obecně se však v Plzni
očekává stagnace cen nemovitostí, jen s výjimkou rodinných
domků, u nichž je možný nárůst v horizontu dvou
procent.

„Ani u novostaveb žádné navýšení ceny neočekáváme.
Naopak díky mírnému zbrzdění plánovaných nových projektů
a dalšímu vyčkávání, kam se trh bude ubírat, je
i v tomto případě pravděpodobná cenová stagnace. Pokles
cen se ovšem nevyhne panelovým bytům bez revitalizace
a rekonstrukce, kde je už dnes evidentní nastartovaný proces
propadu cen – během roku mohou ceny sestoupit až o dvacet
procent,“ popsal Zdeněk Míčka, oblastní ředitel realitní
kanceláře AAABYTY.CZ pro Jihočeský a Plzeňský kraj.

Obrovský zájem zůstává o lokality Slovany, jižní
předměstí a centrum města. Na konci zájmu stojí lokality jako
Vinice a část Lochotína. Atraktivitu jim přitom
v současnosti zvyšuje až o 15 % nižší cena
nemovitostí než ve zbytku města.

 

Až o čtvrtinu očekávají specialisté na metropoli propad
cen panelových bytů v hlavním městě. Z velké části se
propad bude týkat především družstevních bytů, u nichž není
možné nákup financovat prostřednictvím hypotečního úvěru. Byty
v centru a úzkém širším centru mohou potvrdit
celorepublikový průměrný nárůst o 2 %. Zbytek zástavby
však čeká stagnace cen.

„Atraktivní zůstávají takzvané dobré adresy, tedy
například Vinohrady, Smíchov, Břevnov, stále zajímavou lokalitou
k investici je Žižkov. Co se týče změny v cenách pozemků,
nebude Praha na vrcholu celorepublikových nárůstů, protože
očekáváme navýšení v horizontu pouhých osmi procent.
U rodinných domků půjde podle atraktivity o interval mezi
dvěma a pěti procenty,“ připustil Aleš Budín, ředitel
realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

V případě kvalitních novostaveb, tedy odpovídajících moderním
trendům, se zajímavými architektonickými i dispozičními
řešeními, občanskou vybaveností a s umístěním
v lokalitě s rychlou a bezproblémovou dostupností do
centra města, se očekává stagnace cen.

„Nemá však smysl si nalhávat, že zvýšení ceny novostaveb
se bude týkat kteréhokoli developerského projektu. Češi už drahnou
dobu nekupují všechno, co je nové. Stavba musí být
z kvalitních materiálů a odpovídat moderním trendům. Prim
hraje samozřejmě zajímavý poměr cena versus kvalita,“ shrnul
Aleš Budín.

 

Největší atrakcí ve Středočeském kraji zůstávají rekreační
nemovitosti, především chaty a chalupy v rekreačních
oblastech, hlavně v okolí Krásné Hory nad Vltavou, Orlíka
a Slap. I v jejich případě však analýza realitní
kanceláře AAABYTY.CZ očekává v letošním roce stagnaci
ceny.

„Největší poptávka je po rodinných domcích
a pozemcích do 10 až 15 km od města s dobrou
dostupností. Jde spíš o levnější nemovitosti s možností
přestavby dle vlastních potřeb. Naopak poptávka není po rodinných
domcích a bytech v okrajových obcích
a nezajímavých-nerekreačních oblastech se špatnou
dostupností,“ popsala situaci Miroslava Valtová, manažerka
příbramské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

V celém Středočeském kraji odhadují odborníci pokles cen
starších bytů v horizontu 10 %. V případě novostaveb
a pozemků je pravděpodobný stagnační trend. Co se týče starých
rodinných domků, očekává se pokles hodnoty v průměru
v horizontu 5 %. Vzhledem k mizivé poptávce po
panelových sídlištích i zde očekávají odborníci snížení ceny
o 15 %.

 

Pokud nechce majitel nemovitosti ztratit své poptávající
v Ústeckém kraji, musí nabízet malé, startovací byty do zhruba
50 m² o dispozici 1 + 0, 1 + 1, 2 + kk či 2 + 1 do
700 tisíc Kč. Atraktivní zůstávají Klíše, Severní Terasa,
Skřivánek, ale také Krásné Březno, které právě vzhledem
k dosud nízkým cenám bude v budoucnu ještě
zajímavější.

„Drahé, luxusní a velké nemovitosti budou
v příštím roce velmi špatně prodejné. To je vzhledem
k ekonomické situaci na Ústecku zřejmé. Co se týče změn cen
v příštím roce, očekáváme jak u bytů, tak rodinných domků
stagnaci. Novostavby se na Ústecku v podstatě nerealizují,
proto se o jejich vývoji nemá smysl ani zmiňovat,“
popsala trendy Kateřina Bilská, oblastní ředitelka pro Karlovarský,
Liberecký a Ústecký kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Nárůst cen – avšak jen do horizontu 5 % – se dá
předpokládat u stavebních pozemků. Naopak až 15% pokles
hodnoty očekávají realitní odborníci v případě panelových
sídlišť.

 

Na tradici téměř nulových nárůstů naváže v letošním roce
i Zlínský kraj. Rovněž zde bude dominantní poptávka především
po startovacích bytech 2 + kk a 2 + 1 v kvalitních
a cenově dostupných novostavbách. Jde o jediné
nemovitosti, u nichž by nárůst mohl dosáhnout 5 %. Propad
poptávky se i v abecedně posledním kraji bude týkat
panelových sídlišť, zvlášť s důrazem na velké byty
v panelových sídlištích.

„Atraktivní zůstávají lokality jako Benešovo nábřeží,
Zálešná a Bartošova čtvrť. Stagnaci očekáváme u rodinných
domků a pozemků. V případě starší zástavby je také možná
stagnace, ale jako pravděpodobnější vidíme pokles cen
v horizontu pěti procent. V případě panelové zástavby
půjdou ceny v průběhu celého letošního roku dolů o pětinu
ze současných částek,“ upřesnil Igor Kohut, oblastní ředitel
pro Brněnský, Olomoucký a Zlínský kraj realitní kanceláře
AAABYTY.CZ.

 

Tabulka: Jak se vyvíjely ceny bytů (v CZK) 2 + kk
v jednotlivých krajských městech v roce 2008