Kvalita místa – případ Hamburk

Kvalitní stavební kultura musí být součástí příslušných právních nástrojů.
(Davoská deklarace, 2018)¹

Zatímco evropská města vyvinula sofistikované zákony a předpisy (nástroje „tvrdé moci“), které mají prostřednictvím správy území zajistit naplnění různých veřejných zájmů, výsledná kvalita městského prostředí může být často zklamáním.
(Urban Maestro, 2021)²

Úvodní citáty se zdají být ve vzájemném protikladu. Na jedné straně tu máme deklaraci zakotvení stavební kultury jako nedílné součásti právních nástrojů, na straně druhé skepsi nad tím, že ani lokální, regionální a národní systémy sofistikovaných zákonů a předpisů nedokážou zajistit očekávanou kvalitu místa a prostředí. Jak to tedy je?

Nástroje správy území v projektu Urban Maestro

V článku Kvalita jako dohoda v čase³ jsme se seznámili s formálními a neformálními nástroji správy území. Nehledě na míru závaznosti je možné systém nástrojů dělit ještě druhou rovinou, na nástroje podpory kvalitní stavební kultury a na nástroje pro vytváření kvality prostředí. V kontextu správy území si můžeme všechny dostupné nástroje schematicky rozmístit v kruhu, rozděleném na čtyři segmenty:⁴
Formální nástroje podpory kvality stavební kultury se podle Carmony týkají především institucí pro vzdělávání a zvyšování obecného povědomí.⁵ Schéma nástrojů správy území proto můžeme zjednodušit na tři segmenty. V oblasti nástrojů pro vytváření kvality místa vidíme zvýrazněné finanční nástroje.⁶

Případ Hamburk – město jako veřejný statek

Laboratoří inovativních nástrojů správy území se v posledním čtvrtstoletí stala hamburská čtvrť HafenCity. HafenCity bylo ovšem až do roku 2003 – navzdory své poloze ve vnitřním městě – nepřístupným, „vyloučeným“ místem, právně definovaným jako svobodná přístavní zóna a fyzicky, ekonomicky a sociálně určeným výhradně jako velké pracoviště… Teprve vyjmutí přístavu ze svobodné celní zóny k 1. lednu 2003 a jeho postupné uvolnění z podřízenosti přístavním zákonům vytvořilo právní předpoklady pro vznik města a tedy i městské krajiny s množstvím veřejných prostorů, která byla vybudována na bývalé krajině přístavní.⁷

Proměně přístavní krajiny na krajinu městskou předcházela pečlivá příprava pro realizaci velkého městského projektu, zahrnující vytvoření institucionálního, koncepčního, majetkového a právního zázemí. Jürgen Bruns-Berentelg k tomu v roce 2010 píše: Před Hamburkem teď leží otázka, jak v budoucnu využít obrovský potenciál HafenCity. Jeho velká plánovaná nebo dokončená zařízení jako Labská filharmonie, Námořní muzeum, Vědecké centrum, vlastní Univerzita pro stavební kulturu (HafenCity Universität) a významné městské prostory dávají takové myšlence první podobu… Rozvíjení nábřežní fronty, hybrid původní a současné architektonické estetiky a nové definování městského jádra jsou tři hlediska, určující charakter HafenCity a spojující se do nové představy urbánnosti. Tato urbánnost není prostým výrazem komerčně rozvinutých městských funkcí. Je na jedné straně výrazem silné regulace a komunálního řízení, které zde výrazně překračuje tradiční pravomoci plánovacích nástrojů; zároveň získává město velkou moc k prosazení svých koncepčních záměrů tím, že je vlastníkem pozemků na území HafenCity, a tím, že propojilo realizaci infrastruktury, řízení rozvoje a řadu soukromých plánovacích procesů prostřednictvím společnosti pro městský rozvoj, která je v jeho vlastnictví.⁸ Tím městský stát Hamburk přejímá silnou regulativní a formující roli, přestože centrální význam mají soukromé investice… Veřejné investice do infrastruktury, veřejných prostranství, veřejných kulturních a vzdělávacích zařízení ve výši cca 1,5 miliardy eur (financované vesměs z prodeje pozemků jednotlivým stavebníkům) dále posilují vliv Hamburku na kvalitu a charakter rozvoje. Vývoj HafenCity je výsledkem strategie chápat město jako veřejný statek.

Podívejme se na transformační strategii Hamburku podrobněji v kontextu nástrojů správy území:

• Transformaci umožnil technologický skok ve fungování přístavů, díky němuž se výrazně zmenšila plocha potřebná pro provoz přístavu; HafenCity je z tohoto pohledu obrovský brownfield na rozhraní městské a říční krajiny v bezprostředním sousedství městského centra.
• Město Hamburk stoprocentně využilo potenciál vlastnictví pozemků k řízenému developmentu celého území.
• Vlastní transformaci předcházelo vytvoření institucionálních nástrojů pro budoucí rozvoj území: stanovení koncepčních zásad, vytvoření městské instituce pro podporu High-Quality Baukultur a vytvoření vlastního právního rámce pro transformaci území.
• Zásadní důraz je kladen na placemaking a urban design, které zůstávají městskou investicí financovanou prodejem pozemků.⁹
• Masterplan městských investic do infrastruktury, významných iniciačních projektů a kvalitních veřejných prostranství spolu s etapizací transformace a rozdělením území na zhruba hektarové parcely v územním plánu zón umožnily postupný kontinuální rozvoj celého území a vstup soukromého kapitálu, převyšující přibližně trojnásobně iniciační náklady.
• Pozemky se prodávají v developerské soutěži o nejlepší koncept, za předem definovanou cenu podle daného způsobu využití, a to včetně smluvních podmínek pro realizaci a budoucí využití stavby; město tak má vysokou míru srovnání, výběru a kontroly při iniciaci budoucích dějů v území.
• Čtvrť HafenCity je důsledně koncipovaná jako živé městské centrum s diverzifikovaným využitím, včetně stanovených podílů různých forem bydlení (soukromé, družstevní, dostupné); tento benefit je možné realizovat jen tehdy, když procesní taktovka zůstane v režii majitele pozemku, tedy města.

Ekonomický model společnosti HafenCity Hamburg je založen na hospodaření s „černou nulou“ při rozvoji svěřeného území, financovaném z prodeje městských pozemků. Naší optikou by se mohlo zdát, že z takového byznysu město „nic nemá“, ale není tomu tak. Ekonomický model je založen na historickém základu svobodného města Hamburku, které je i dnes samostatnou spolkovou zemí, z podstatě městským státem. V Německu představují subcentrální daňové příjmy zhruba 35 % celkového objemu vybraných daní, přibližně 25 % připadá na zemskou a 10 % na lokální úroveň.¹⁰ V případě městského státu Hamburk jsou subcentrální daně vybírané na území města o to významnější.

Ekonomický význam High-Quality Baukultur

Rozvojová strategie Hamburku pro transformaci HafenCity a dalších transformačních a rozvojových území je ale primárně zaměřena na vysokou kvalitu stavební kultury. Samotné využití území pro obyvatele města, kteří by při nevyužití potenciálu pravděpodobně platili daně „někde jinde“, nevysvětluje úplně velký důraz na kvalitu prostředí a řízené využití jeho maximálního potenciálu. Odpověď najdeme v modelech urbánní ekonomie: mzdy a ceny bydlení v daném místě odpovídají v rovnovážném stavu průsečíku určujících křivek produktivity a kvality života v daném místě.¹¹ Právě proto si město Hamburk vyvinulo komplexní systém nástrojů správy území, včetně formálních institucí podporujících vysokou kvalitu stavební kultury. Tento model bylo možné vytvořit na základě vlastnictví a řízeného land-developmentu městských pozemků s jejich následným prodejem za pevně stanovených podmínek. Město Hamburk si tak dokázalo vytvořit komplexní škálu formálních i neformálních nástrojů pro podporu stavební kultury a vytváření kvalitního vystavěného prostředí, jak je ve svém výzkumu identifikoval a popsal projekt Urban Maestro. Tyto nástroje využívá k naplňování své strategie i v dalších územích.

Shrnutí

Reálná ekonomická funkčnost modelu HafenCity Hamburg je založená na čtyřech základních předpokladech, které bohužel nejsou v současnosti přenositelné do našeho prostředí:

• Řízený development, orientovaný na kvalitní prostředí spolu s vysokou denzitou využití, dějů a interakcí v místě zvyšuje atraktivitu a konkurenceschopnost města.
• Benefity z transformace území se městu vrací prostřednictvím lokálních daňových příjmů a odolného, vysoce obytného prostředí.
• Inovativní nástroje pro dobrou správu území umožňují efektivně vyvažovat celospolečenský přínos rozvoje území s jeho negativními externalitami.
• Město se statutem spolkové země vládne optimální mírou subsidiarity při správě svého území, včetně vydávání vlastní legislativy.

Jürgen Bruns-Berentelg formuluje zásady nové městské topografie takto: Přístavní areál HafenCity leží 4,5–5,5 m nad normální výškou hladiny Labe a je vystaven nejen působení přílivu, ale i nebezpečí záplav. Protože zde na Labi není žádná přehrada a zároveň ani nebylo možné budovat zde hráze, rozhodl se Hamburk ještě před uspořádáním soutěže na územní plán v roce 1999 přijmout řešení, jaké je v loděnicích a docích. Nové hlavní příjezdové a zásobovací ulice jsou položeny ve výšce minimálně 7,5 m nad normálem, budovy pak na ně navazují ve výšce 8 m. I při extrémně vysoké vodě proto může v prostoru HafenCity dál fungovat individuální doprava. Pro strukturu veřejného prostoru je především důležité, že ony zvýšené plochy nesahají až k hraně nábřeží, ale nechávají podél něj volný pás, na dnešní úrovni přístavu, který může být využíván jako veřejná promenáda.

Přes vysokou hustotu zástavby dominuje ve struktuře vznikajícího města veřejný prostor. K tomu navíc přistupují vodní plochy, které mají velký, veřejně působivý prostorový účinek. Kvantitativní rozsah veřejných a veřejně využitelných prostorů a priori předurčuje HafenCity jako místo ve zvýšené míře zasvěcené veřejnosti. S tím je spojen i velký posun v celkovém posílení veřejného prostoru městského jádra Hamburku. Tato esteticky definovaná svébytná krajina veřejných míst vytváří také předpoklad pro to, aby nefungovala jen jako místo konzumu nebo místo průchozí, ale aby podněcovala veřejnost k širokému spektru každodenních sociálních kontaktů a aktivit. Z nové topografie místa, městské prostorové struktury a z esteticky působivého ztvárnění venkovních prostorů je vytvářena struktura možností, jejichž spolupůsobením lze iniciovat veřejné využívání místa.

Jak jsme si ukázali v sérii letošních článků, dominantní úlohu při správě a vytváření vystavěného prostředí mají v naší zemi formální nástroje. Ty jsou sice poměrně efektivní ve vymáhání stanovených regulací a předcházení největším excesům, jejich kvantitativní forma naplňování dílčích technických parametrů ale neumožňuje uspokojivé vytváření komplexní kvality místa. Mezi komplexním pojetím správy území Hamburku a územní správou českých měst a metropolí je patrný významný rozdíl. Ten v důležitých aspektech dokonce přesahuje oblast samotné stavební legislativy a dotýká se územní, finanční a daňové správy země, běžně zahrnované pod zkratku RUD (Rozpočtové určení daní). Na příkladu rozvojové strategie Hamburku můžeme vidět, jak jsou obě oblasti těsně provázané a určující pro využití celého spektra nástrojů správy území, a v důsledku také pro efektivní využití potenciálu místa.

Zatímco potřeba úpravy RUD je zatím tématem obecných proklamací bez konkrétnějších obrysů, přistoupila naše země alespoň k rekodifikaci stavebního práva. Ani v této oblasti ještě není definitivně jasno, nicméně v oblasti územního plánování míří záměr reformy k posílení koncepční role plánovacích dokumentací na cestě od formálního plánu k plánování péče o vystavěné prostředí. Probíhající reformě českého územního plánování z pohledu aktuálních výzkumů i očekávání a potřeb veřejné správy, aktérů v území a profesionálů v oblasti vystavěného prostředí je věnována letošní konference Politiky architektury 2025 – územní plánování 2030, která se uskuteční na Fakultě architektury ČVUT 2. prosince 2025.¹²

MARTIN KLODA, PETER GERO

---

Martin Kloda (* 1969)
Architekt, člen pracovní skupiny pro legislativu ČKA, doktorand Ústavu urbanismu FA ČVUT s tématem výzkumu vlivu procesů veřejné správy na kvalitu vystavěného prostředí. Článek vznikl na základě výzkumu, podpořeného výzkumným grantem SGS ČVUT Stavební kultura: kritéria kvality.

---

Peter Gero
Hamburk, Německo. Architekt a urbanista, působil 12 let jako ředitel plánování a výstavby centrálních čtvrtí Hamburku. Dnes spolupracuje mimo jiné s pražskou PDS, Metropolitním institutem Bratislava a městem Bratislava, Jihočeským krajem a městem České Budějovice.

Poznámky

1. Davoská deklarace, z článku 15. Swiss Confederation. Davos Declaration 2018. Davos: Swiss Federal Office of Culture, 2018.
2. https://urbanmaestro.org/about/. [citováno 2025-10-08].
3. KLODA, M. Kvalita jako dohoda v čase. Materiály pro stavbu. Praha: Business Media One, roč. 31 (2025), č. 4, s. 4–7. ISSN 1213-0311.
4. CARMONA, Matthew, BENTO, João, GABRIELI, Tommaso. Urban Design Governance. Soft powers and the European experience. Londýn: UCL Press, 2023. ISBN 978-1-80008-425-4. Dostupné z: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10166947/. [citováno 2025-10-08].
5. Srov.: Aby kvalitní stavební kultura mohla být lépe posuzována, neobejde se bez úsilí v oblasti vzdělávání a zvyšování obecného povědomí. Davoská deklarace, z článku 17. Swiss Confederation. Davos Declaration 2018. Davos: Swiss Federal Office of Culture, 2018. Kromě univerzit a vzdělávacích institucí obecně patří k formálním nástrojům podpory kvality mimo jiné též samosprávné profesní komory – u nás ČKA a ČKAIT, a instituce městských architektů a místních, regionálních a krajských kanceláří architektury.
6. Schéma dle CARMONA, BENTO, GABRIELI. Urban Design Governance. 2023. Porovnáním míry využívání finančních nástrojů správy území v evropském kontextu jsme se zabývali v článku Nástroje správy území (Materiály pro stavbu. Praha: Business Media One, roč. 31 (2025), č. 2, s. 3–5), ekonomickým významem kvality prostředí v článku Politiky architektury – zájem obce (Materiály pro stavbu. Praha: Business Media One, roč. 31 (2025), č. 5, s. 3–6).
7. BRUNS-BERENTELG, Jürgen. Veřejné městské prostory a vznik veřejné sféry – HafenCity Hamburk. In: KRATOCHVÍL, Petr (ed.). Architektura a veřejný prostor. Texty o moderní a současné architektuře IV. Praha: Zlatý řez, 2012. ISBN 978-80-903826-4-0. Následující citace pocházejí z téže stati.
8. HafenCity Hamburg GmbH je městská společnost, založená za účelem transformace přístavní čtvrti HafenCity, v současnosti využívá své know-how v projektech transformace území obecně; město Hamburk vlastní zároveň společnost IBA Hamburg GmbH, která je pokračováním iniciačního projektu IBA a věnuje se rozvojovým projektům na území města.
9. Stejným způsobem byla vybudována infrastruktura HafenCity, včetně protipovodňových opatření; pouze nadmístní infrastruktura, jako např. nová linka metra, není financována z vlastních prostředků HafenCity.
10. Zdroj OECD 2022, viz Materiály pro stavbu, roč. 31 (2025), č. 2, s. 5.
11. MAKOVSKÝ, L. Rozvoj území a zvládání externalit. Key note konference Politiky architektury / Zájem obce [online] dostupné z: https://www.fa.cvut.cz/…/rocniky?year=89035. Viz Materiály pro stavbu, roč. 31 (2025), č. 5, s. 3–6.
12. Web konference https://www.fa.cvut.cz/…/89034-politiky-architektury.

---

Publikováno v časopise Materiály pro stavbu č. 06/2025