V první části tohoto článku [1] jsem se věnoval tomu, co by měla obsahovat stavební smlouva o dílo, pokud jde o definici díla, cenu díla, podmínky místa stavby a projektovou dokumentaci (to pokud jde o její použitelnost a případné vady). V tomto pokračování se zaměřím na ustanovení o termínech a jejich dodržování, ustanovení o vyšší moci, o smluvních pokutách a ustanovení o změnách smlouvy o dílo.
Smluvní termíny a jejich zajištění
Smlouva o dílo stanoví obvykle celou řadu termínů, z nichž většina zavazuje zhotovitele. Většinou se jedná o:
a) Termín pro zahájení stavby zhotovitelem (smlouva by přitom měla stanovit, že zahájení prací nebude jen formální, ale zhotovitel bude mít povinnost skutečně pokračovat v provádění díla takovým tempem, aby byl schopen je včas dokončit).
b) Dílčí termíny pro dokončení jednotlivých částí díla (etapy díla, milníky).
c) Termín pro dokončení celého díla.
d) Termíny pro odstraňování vad. Tyto termíny lze podle doby výskytu vad rozčlenit na termín pro odstranění vad:
- vytknutých zhotoviteli během provádění díla,
- vytknutých zhotoviteli v předávacím protokolu při přebírání dokončeného díla,
- vytknutých zhotoviteli po předání díla, během trvání záruky za jakost (tzv. reklamační vady).
Obvykle přitom není možné stanovit jeden generální termín pro odstranění vady, protože různé vady si vyžádají různou dobu oprav. Přihlédnout je třeba i k povětrnostním podmínkám (určité práce nelze provádět v mrazu).
Pokud jde o termíny závazné pro objednatele, setkáváme se obvykle s:
a) termínem pro zaplacení faktur (ten je zásadní),
b) termínem, do kterého je objednatel povinen předat zhotoviteli staveniště,
c) termínem, do kterého je objednatel povinen vyjádřit se k různým skutečnostem (např. k návrhu změnového listu) nebo se dostavit ke kontrole zakrývaných částí díla,
d) termínem, do kdy je objednatel povinen převzít dokončené dílo.
Pro všechny termíny platí, že pokud si chce smluvní strana zajistit jejich dodržování, je vhodné tak učinit prostřednictvím smluvní pokuty. V tomto případě má význam smluvní pokuta, jejíž celková výše roste v závislosti na době prodlení. Další (a tvrdší) variantou, jak zajistit splnění termínu, je možnost oprávněného odstoupit od smlouvy v případě prodlení, které překročí určitou mez. Ustanovení, kterým si objednatel těmito způsoby zajistí (utvrdí) dokončení díla do určitého termínu, může znít takto: „Bude-li zhotovitel v prodlení s provedením díla, zaplatí objednateli za každý den prodlení smluvní pokutu ve výši 1000 Kč denně. Úhradou této smluvní pokuty není dotčeno právo objednatele na náhradu škody v plné výši. Pokud bude zhotovitel v prodlení s provedením díla déle než 30 dnů, bude objednatel oprávněn od této smlouvy odstoupit.“ Obdobně lze zajistit (utvrdit) i prodlení zhotovitele s provedením jednotlivých milníků či etap díla. To je vhodné proto, aby objednatel nebyl nucen s odstoupením čekat až na to, že se zhotovitel dostane do prodlení s dokončením celého díla a aby mohl od smlouvy odstoupit už v případě, že zhotovitel evidentně nebude schopen provádět dílo včas již od jeho počátečních fází.
V souvislosti s konečným termínem zhotovitelových prací bývají ve smlouvách někdy poněkud chaoticky a nepřesně uváděny termíny dokončení, ukončení a provedení díla. Jejich správný význam vyplývá z ustanovení § 2604 a 2605, odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a je následující:
- § 2604: „Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno.“
- § 2605, odst. 1: „Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad.“
Provedení je tedy širším termínem než dokončení a zahrnuje v sobě i fakt, že dokončené dílo objednatel převzal. Z hlediska objednatele je proto vhodné stanovit ve smlouvě termín provedení díla a utvrdit ho smluvní pokutou.
Pro zhotovitele (na kterého se termíny vztahují především) bývá vhodné zařadit do smlouvy ustanovení, v němž budou vyjmenovány případy, kdy zhotovitel za překročení termínů neodpovídá a není povinen hradit ani smluvní pokutu za nedodržení termínu. Zhotovitel by si v této souvislosti mohl vyjednat prodloužení termínu:
- po dobu, kdy nebylo možné pracovat na díle v důsledku nepříznivých klimatických podmínek (obvykle mráz přes den – tyto podmínky budou ve smlouvě specifikovány),
- po dobu, kterou si vyžádalo provádění změn díla (víceprací),
- po dobu, kterou si vyžádalo odstraňování vad projektové dokumentace (toto zhotovitelovo právo prakticky vyplývá z ustanovení § 2594, odst. 2 OZ),
- po dobu, kterou si vyžádalo prodlení způsobené neočekávanými podmínkami místa stavby.
Ustanovení o vyšší moci (vis maior)
V minulých letech strany při dojednávání smlouvy o dílo často nevěnovaly pozornost ustanovením o vyšší moci, která týkala nejrůznějších katastrof, jako je povodeň, válka nebo epidemie. Epidemie covidu 19 a válka na Ukrajině nám však ukazují, že je třeba věnovat se ve smlouvě i těmto věcem, protože jejich dopady na možnost provést dílo (i na cenu stavebních prací a materiálů) mohou být dramatické.
Jedním ze způsobů, jak se může zhotovitel zbavit své odpovědnosti za škodu způsobenou takovými událostmi, je ustanovení o vyšší moci obsažené v § 2913, odst. 2 OZ. Celé ustanovení § 2913 zní takto:
§ 2913
Porušení smluvní povinnosti
(1) Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.
(2) Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.
V prvním odstavci je řečeno, že pokud jedna ze stran poruší smlouvu a druhé straně v důsledku toho vznikne škoda, je strana porušující smlouvu povinna tuto škodu nahradit. Příklad: Zhotovitel porušil smlouvu o dílo tím, že dokončil rekonstrukci bytu určeného k pronájmům o dva měsíce později. Objednatel kvůli tomuto zhotovitelovu prodlení nemohl byt dva měsíce pronajímat nájemci, se kterým měl již dojednán pronájem bytu za 20 000 Kč měsíčně. Objednateli tím pádem vznikla škoda spočívající v ušlém nájemném za dva měsíce, která činí 40 000 Kč. Tuto škodu je zhotovitel povinen objednateli nahradit, protože ji způsobil tím, že porušil smlouvu (dokončil rekonstrukci později, než měl).
A nyní k ustanovení o vyšší moci, které je obsaženo ve druhém odstavci: Zde je stanoveno, že se škůdce zprostí povinnosti nahradit škodu, jestliže prokáže, že mu ve splnění smlouvy bránila překážka, která je (a) nepředvídatelná, (b) nepřekonatelná a (c) vznikla nezávisle na jeho vůli. Právě tato překážka se označuje jako vyšší moc (latinsky vis maior). V našem případě by tedy zhotovitel měl šanci zbavit se povinnosti nahradit škodu (tj. ušlé nájemné za dva měsíce), pokud by prokázal, že byt nemohl zrekonstruovat včas kvůli nějaké události, která byla nepředvídatelná, nepřekonatelná a vznikla nezávisle na jeho vůli. Takovou událostí mohla být např. povodeň, která zatopila přízemí domu a bránila pokračovat v rekonstrukci po dobu dvou měsíců, nebo epidemie, která způsobila, že řemeslníci již nasmlouvaní na tuto stavbu nemohli provádět své subdodávky. Okolností vyšší moci by mohlo být i to, že zhotovitel zaměstnával dělníky z Ukrajiny, kteří byli povoláni na frontu. Podstatné je vždy to, že zhotovitel o této okolnosti nemohl vědět předem, tj. když smlouvu uzavíral. Jestliže tedy smlouva byla uzavřena již v době probíhající epidemie, nebude moci zhotovitel využít ustanovení o vyšší moci, které by ho jinak zbavilo odpovědnosti.
Důležité je, že ustanovení § 2913 OZ zbavuje škůdce pouze povinnosti k náhradě škody, ale nikoliv už povinnosti k zaplacení smluvní pokuty či úroku z prodlení. Jestliže tedy zhotovitel nesplní termín pro ukončení díla kvůli okolnosti vyšší moci (např. kvůli epidemii, o které nevěděl), nebude kvůli tomu povinen nahradit škodu, ale bude muset zaplatit smluvní pokutu za prodlení s dokončením díla. Je tedy v zájmu zhotovitele, který má na základě smlouvy o dílo daleko více povinností než objednatel a tíží ho také více termínů, aby se do smlouvy snažil prosadit ustanovení o tom, že nastane-li okolnost vyšší moci, bude zbaven všech svých závazků, které kvůli tomu nemohl splnit. Zmíněné ustanovení by mohlo znít třeba takto: Strany nejsou povinny uhradit škodu, smluvní pokutu, úrok z prodlení či jakoukoliv jinou platbu, k jejímuž zaplacení by byly povinny v důsledku porušení své povinnosti, pokud jim ve splnění této povinnosti zabránila okolnost vyšší moci ve smyslu § 2913, odst. 2 občanského zákoníku.
Ustanovení o smluvní pokutě
Již jsme mluvili o tom, že efektivním nástrojem, jak zajistit (slovy zákona „utvrdit“) určitou povinnost, je ustanovení o smluvní pokutě. Smluvní pokutě ve stavebních smlouvách o dílo jsem se podrobně věnoval v článku, který vyšel v čísle 1/2024 tohoto časopisu. V následujícím textu shrnu, co by mělo či mohlo být ohledně smluvní pokuty ve smlouvě o dílo uvedeno. Základní ustanovení, které smluvní pokutu v podstatě definuje, je obsaženo v § 2048 OZ:
§ 2048 OZ
„Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.“
Z výše uvedeného ustanovení vyplývá, že smluvní pokutu lze ujednat jen pro případ porušení určité povinnosti. Aby bylo ustanovení o smluvní pokutě platné, je tedy nejdříve nutné, aby byla ve smlouvě přesně definována povinnost, při jejímž porušení bude jedna ze stran povinna pokutu zaplatit. Tato povinnost musí být přitom definována konkrétně. Nestačí například obecně konstatovat, že „za podstatné porušení povinností obsažených v této smlouvě zaplatí zhotovitel smluvní pokutu v určité výši 10 000 Kč“. Nelze také např. dohodnout smluvní pokutu za to, že stavební úřad v určité lhůtě nevydá kolaudační rozhodnutí, protože nevydání kolaudačního rozhodnutí nepredstavuje porušení povinnosti zhotovitele, ale jedná se o určitou skutečnost související s rozhodováním stavebního úřadu. Bylo by ale možné dojednat smluvní pokutu za to, že zhotovitel v určité lhůtě nepodal řádně doloženou žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí (to v případě, že zajištění kolaudace bylo součástí zhotovitelova díla).
Typickými příklady povinností sankcionovaných smluvní pokutou ve smlouvě o dílo jsou povinnost objednatele zaplatit řádně a včas cenu díla a povinnost zhotovitele dokončit a předat dílo včas objednateli. Ve smlouvách o dílo se však setkáváme i s celou řadou dalších smluvních pokut, jako jsou například pokuty za porušení zhotovitelových povinností:
- dokončit určitou část díla v určité lhůtě,
- odstranit vady díla v určité lhůtě,
- dodržovat předpisy BOZP či jiné obecně závazné právní předpisy,
- řádně vést stavební deník a mít jej kdykoliv k dispozici na staveništi,
- nezadávat provedení části díla subdodavateli, který nebyl objednatelem předem schválen (obsahuje-li smlouva ustanovení, podle kterého je zhotovitel oprávněn používat jen subdodavatele schválené objednatelem),
- účastnit se kontrolních dnů stavby,
- plnit určité informační povinnosti vůči objednateli.
Jedná se tedy většinou o povinnosti zhotovitele, což je logické, protože je to právě zhotovitel, na jehož bedrech spočívá provedení stavby.
Smluvní pokutu lze sjednat různými způsoby v závislosti na tom, jaká povinnost má být touto pokutou sankcionována (slovy občanského zákoníku „utvrzena“). Nejčastější jsou smluvní pokuty sjednané:
a) jednorázovou pevnou částkou (například pokuta 100 000 Kč za použití subdodavatele neschváleného objednatelem),
b) určitou částkou za den či jinou časovou jednotku (například pokuta 1000 Kč za každý den, kdy na stavbě nebyl k dispozici stavební deník),
c) určitým procentem z ceny či jiné hodnoty (například pokuta 0,05% denně z částky, s jejímž zaplacením je objednatel v prodlení).
U porušování povinnosti, které trvá delší dobu, je vhodné, aby také výše pokuty byla závislá na době tohoto porušování – to se týká zejména prodlení objednatele s provedením platby nebo prodlení zhotovitele s dokončením díla či odstranění vady. V těchto případech lze doporučit způsob stanovení pokuty uvedený výše pod písm. b) nebo c).
V zájmu toho, kdo by měl pokutu platit, je prosazení maximálního limitu pro výši takové pokuty, aby její narůstání netrvalo do nekonečna (setkáváme se například s limitem 10% z ceny díla).
Je také třeba dát pozor na ustanovení § 2050 OZ, podle něhož platí, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. To v praxi může znamenat, že když bude škoda způsobená porušením povinnosti (např. nedokončením díla včas) vyšší, než je smluvní pokuta, bude mít objednatel právo jen na zaplacení této smluvní pokuty a škoda nad rámec této částky mu už uhrazena nebude. Proti tomu se ale může objednatel bránit ve smlouvě jednoduchou větou typu „Úhradou smluvní pokuty není dotčeno právo objednatele na náhradu škody v plné výši.“ Stejným způsobem může samozřejmě postupovat i zhotovitel. Po zařazení této věty do smlouvy bude mít poškozená strana právo jak na náhradu škody, tak i na smluvní pokutu.
Kromě toho je nutné, aby ujednání o smluvní pokutě bylo dostatečně určité. Setkávám se např. s případy, kdy byla dohodnuta pokuta za prodlení s dokončením určité etapy díla ve výši dejme tomu 0,5% z ceny této etapy denně. Při výpočtu smluvní pokuty pak ale vznikne spor o to, co se přesně rozumí etapou díla (to zejména v situaci, kdy je dílo rozděleno do různých částí podle různých kritérií) a jaká je cena konkrétní etapy (cena etapy se totiž v průběhu provádění díla může měnit). Než formulovat pravidla pro výpočet smluvní pokuty takto složitě, bývá někdy lepší stanovit výši pokuty konkrétní částkou za den.
Ustanovení o změnách smlouvy a díla
Smlouva o dílo většinou stanoví, že může být měněna pouze písemnými dodatky. Někdy se setkávám s tím, že během výstavby je v písemné formě zaznamenána dohoda o údajích, které jsou upraveny ve smlouvě o dílo (např. o výši ceny nebo o rozsahu díla). Tato písemná změna však není provedena dodatkem smlouvy, ale např. pouze zápisem do stavebního deníku, změnovým listem nebo zápisem z kontrolního dne stavby. Jedna ze stran platnost této změny následně zpochybní, protože ohledně změny nebyl podepsán dodatek smlouvy a příslušný zápis navíc podepsala osoba, která v dané věci údajně není oprávněna za smluvní stranu jednat (např. stavbyvedoucí, který není statutárním orgánem). Dojde ke sporu o tom, zda je takto dohodnutá změna pro strany závazná – tyto spory jsou typické zejména pro nároky zhotovitele na zaplacení ceny víceprací.
Aby strany předešly sporům tohoto typu, je možné ve smlouvě upravit tyto záležitosti:
- Je pro změnu smlouvy vždy nutný písemný dodatek, nebo lze smlouvu fakticky měnit také např. ústně, změnovými listy, zápisy do stavebního deníku? [2]
- Kdo je oprávněn jménem stran měnit smlouvu a v jakých záležitostech?
- Jaká ujednání se nepovažují za změnu smlouvy o dílo a postačí pro ně jiná forma stanovená ve smlouvě? Mám na mysli zejména pravidlo, podle něhož lze změny díla dohodnout ve formě změnových listů a není k tomu třeba podepsání dodatku smlouvy (i v tomto případě je vhodné stanovit, kdo je oprávněn změnové listy podepisovat).
- Za jakých podmínek tyto změny smlouvy (např. změny rozsahu díla) mohou mít vliv na cenu díla a termín jeho dokončení?
Z hlediska právní formy mohou být předmět díla a výše jeho ceny měněny dvojím způsobem:
a) Ke změně těchto parametrů je nutný dodatek ke smlouvě o dílo.
b) Ke změně těchto parametrů se nevyžaduje dodatek ke smlouvě o dílo, ale postačí např. změnový list, zápis do stavebního deníku, zápis z kontrolního dne stavby či předávací protokol.
Smlouva by měla stanovit, která z těchto variant platí.
Pokud jde o často užívané změnové listy, ty jsou mechanismem, jak měnit dílo a jeho cenu i bez písemného dodatku ke smlouvě. Změnové listy nejsou v našem právním řádu upraveny a jejich právní význam proto závisí na tom, co strany ohledně změnových listů uvedou ve své smlouvě.
Zhotoviteli lze doporučit, aby do smlouvy prosadil ujednání, které umožní určitým způsobem měnit předmět díla a jeho cenu i bez uzavření písemného dodatku (změnové listy). V tomto ustanovení je pak pro zhotovitele vhodné upravit i situaci, kdy změnový list podepsal jen zhotovitel, ale nikoliv objednatel (např. proto, že odmítá zaplatit cenu víceprací uvedenou ve změnovém listu).
Naproti tomu pro objednatele je vhodné zařadit do smlouvy ujednání limitující zvyšování ceny díla a prodlužování termínu jeho dokončení v důsledku víceprací. Mám na mysli např. tato pravidla:
- Objednatel není povinen hradit vícepráce, které jsou důsledkem vady projektové dokumentace, kterou měl zhotovitel odhalit předem.
- Objednatel není povinen hradit vícepráce, které jsou důsledkem podmínek místa stavby, které měl zhotovitel odhalit předem.
- Limit pro celkovou cenu víceprací.
Dalším ustanovením smlouvy o dílo se budeme věnovat v příští části tohoto článku.
Josef Černohlávek
Dr. Josef Černohlávek (* 1970)
Autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu University Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Tento článek vychází z autorových textů v knize „Právní spory ve stavebnictví“, jejíž 4. vydání vyšlo na podzim roku 2024. Více na www.advokatcernohlavek.cz.
Poznámky:
[1] Materiály pro stavbu č. 2, 2026, s. 69–72
[2] K tomu viz § 582 OZ:
„1) Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.
2) Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.“
Nejnovější komentáře