V tomto článku bych se chtěl věnovat tomu, co všechno by měla obsahovat stavební smlouva o dílo. Zaměřím se přitom na oblasti, kde může vhodnou smluvní úpravou získat určitou výhodu jednak zhotovitel a jednak objednatel. Obvykle totiž platí, že co je výhodné pro objednatele, není výhodné pro zhotovitele a naopak. V některých případech popíšu problém, k němuž na stavbách často dochází, a poté navrhnu, jak lze tomuto problému předejít ve smlouvě o dílo. Případně také zmíním, jak danou záležitost upravuje občanský zákoník a jak o ní rozhodoval Nejvyšší soud.
V úvodu bych chtěl říci, že všechna ustanovení občanského zákoníku (dále jen „OZ“), která se týkají smlouvy o dílo (§ 2586–2635 OZ), jsou dispozitivní. To znamená, že smluvní strany si mohou danou záležitost upravit ve smlouvě jinak, než jak je to stanoveno v OZ.[¹] Tak například podle § 2592 OZ platí, že zhotovitel postupuje při provádění díla samostatně; to znamená, že objednatel nesmí zhotoviteli mluvit do toho, jak má dílo provádět, a nemůže zhotoviteli přikazovat ani to, jakým způsobem mají být odstraněny vady stavby.
V praxi je ale pro objednatele často vhodné, aby měl možnost dávat objednateli v určitých věcech závazné pokyny (třeba prostřednictvím svého technického dozoru). Pokud tedy objednatel prosadí do smlouvy ustanovení, že má právo určovat, jakým způsobem bude dílo provedeno, tak toto právo mít také bude. Jestliže však smlouva o této věci bude mlčet, bude platit úprava obsažená v zákoně, tj. o způsobu provádění díla (včetně způsobu odstraňování jeho vad) bude rozhodovat pouze zhotovitel. Jestliže totiž smlouva o dílo o určité věci mlčí, pak platí automaticky to, co je řečeno v občanském zákoníku. Některé obvyklé záležitosti také v OZ ani v jiném předpisu upraveny vůbec nejsou (např. změnové listy a jejich právní význam), a proto je vhodné, aby ve smlouvě byly popsány.
Musím dodat, že některé problémy nevyřeší ani sebelepší smlouva. Tak například smlouvou o dílo se nelze předem zcela zbavit problémů vyplývajících ze změn díla a z nich pramenících nároků zhotovitele na zaplacení víceprací (prací nad rámec díla původně definovaného ve smlouvě o dílo). Ve smlouvě však lze stanovit pravidla o tom, kdy a v jaké výši bude mít zhotovitel nárok na zaplacení ceny víceprací. Objednatel si tak zajistí, aby se cena víceprací nevymkla kontrole. Jsou rizika, která lze smlouvou pouze zmírnit, nebo přenést na druhou smluvní stranu, avšak některé problémy smlouvou bezezbytku eliminovat nelze (dejme tomu úpadek zhotovitele v průběhu stavby). Někdy lze pozdějším sporům předejít tak, že určitá záležitost bude ve smlouvě podrobně upravena a nevznikne tak prostor pro sporné otázky.
Nyní již tedy ke konkrétním záležitostem, které je vhodné či nutné ve smlouvě o dílo nějakým způsobem popsat.
Popis díla
Jednou ze dvou povinných náležitostí smlouvy o dílo je definice díla, které má být provedeno. Smlouva musí stanovit, co má zhotovitel provést, bez toho by byla neplatná. Občanský zákoník k tomu v § 2587 OZ stanoví následující: „Dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části.“
Z hlediska objednatele je důležité, aby dílo bylo definováno svým výsledkem (tj. co má být zhotoveno, jak to má fungovat) a nikoliv pouze jako soupis prací v rozpočtu přiloženém ke smlouvě. V posledně uvedeném případě totiž hrozí, že objemy prací uvedené v rozpočtu nebudou postačovat k provedení úplného díla tak, jak si dílo představuje objednatel. Zhotovitel by pak byl oprávněn požadovat za dokončení stavby podle přání objednatele platby navíc.
Objednatel by se měl postarat o to, aby bylo dílo, jehož provedení očekává, ve smlouvě popsáno co nejpřesněji, a to např. i z hlediska svých funkcí, použitých materiálů nebo toho, jaké konkrétní technické normy (dříve ČSN) musí dílo splňovat. Pokud technická norma stanoví více kvalitativních úrovní, je třeba ve smlouvě uvést požadovanou variantu (např. u rovinatosti podlah).
Detailní popis díla nemusí být obsažen přímo ve smlouvě. Je obvyklé, že dílo je částečně definováno prostřednictvím odkazu na jiné listiny, které jsou ke smlouvě připojeny jako její přílohy nebo (není-li takové připojení proveditelné) by na ně smlouva měla jednoznačně odkazovat. Příklady těchto listin jsou:
- stavební povolení,
- projektová dokumentace (či jen její textová část),
- architektonická studie,
- charakteristika díla sepsaná objednatelem (např. soupis požadovaných vlastností díla, materiálu, vnitřního vybavení).
Pro případ rozporů mezi těmito listinami je vhodné stanovit, které z nich mají přednost a v jakém pořadí. Je třeba dát pozor i na to, že některé z těchto listin se mohou vyskytovat v několika variantách (pro jednu stavbu může např. existovat několik variant projektových dokumentací v závislosti na tom, jak se měnily požadavky objednatele) a ve smlouvě je třeba odkázat na konkrétní správnou variantu. Absolvoval jsem několik sporů, v nichž se soud snažil složitě zjistit, podle které z projektových dokumentací mělo být dílo podle dohody stran vlastně provedeno.
K rozporu mezi dokumenty, v nichž je dílo definováno, ještě zmiňuji, že Vrchní soud v Praze ve svém rozhodnutí sp. zn. 4 Cmo 3/2021 z 24. srpna 2021 konstatoval toto: „Nestanoví-li uzavřená smlouva jinak, je v případě rozporu mezi dokumentací pro provádění stavby a rozpočtem, obsahujícím položky soupisu prací a výkaz výměr, pro předmět díla rozhodující jeho vymezení obsažené v dokumentaci pro provádění stavby.“
Cena díla
Cena je druhou povinnou náležitostí smlouvy o dílo. Občanský zákoník v této souvislosti v § 2586, odst. 2 stanoví toto: „Cena díla je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem. Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.“ Pro platnost smlouvy o dílo není tedy nezbytně nutné, aby byla cena ve smlouvě stanovena konkrétní částkou. Je to však vhodné z hlediska právní jistoty obou stran smlouvy, uvedením konkrétní částky se sníží riziko sporů o výši ceny.
V praxi se setkáváme s různými způsoby určení ceny díla:
- a) Pevná cena (paušální): cena je určena konkrétní částkou.
- b) Měřená cena (u tzv. měřeného kontraktu): výše ceny se stanoví podle skutečně provedeného množství prací (obvykle měsíčně) a následně se vyfakturuje objednateli tzv. dílčími fakturami (z nichž je obvykle strženo zádržné). Cena se vypočítá vynásobením jednotkových cen, které jsou stanoveny ve smlouvě (obvykle v rozpočtu v její příloze) a skutečně provedenými objemy provedených prací. Tento způsob je typický pro větší stavby.
- c) Cena se určí podle skutečných výdajů zhotovitele zvýšených o určitou marži (cost plus).
- d) Cena určená pouze odhadem. Zákon tuto variantu sice umožňuje, avšak ve stavebnictví se obvykle moc nevyužívá a obecně ji nedoporučujeme. Použití ceny určené odhadem je vhodné pro zhotovitele v situaci, kdy nelze předem určit, jaká bude cena díla např. u rekonstrukce staré budovy, u níž se předem neví, v jakém stavu bude její nosná konstrukce po odkrytí svrchních vrstev, a zhotovitel se nechce zavázat, že dílo provede za cenu, jež se nakonec může ukázat jako příliš nízká.
V českém prostředí je častá kombinace varianty a) a b), tj. cena je ve smlouvě určena pevnou částkou (u níž je uvedeno, že se jedná o maximální a nepřekročitelnou cenu), avšak zhotovitel je oprávněn požadovat (fakturovat) jen ty práce a výkony, které skutečně provedl.
V souvislosti s cenou díla může být podle konkrétních okolností vhodné upravit ve smlouvě i tyto záležitosti:[²]
Postup při schvalování výkazu provedených prací za účelem jejich proplacení:
Stává se, že objednatel (či jeho technický dozor) odmítá podepsat výkaz provedených prací, např. proto, že tvrdí, že práce nebyly provedeny, nebo že byly provedeny vadně. Podepsání výkazu provedených prací objednatelem či jeho technickým dozorem je přitom podle smlouvy podmínkou pro zaplacení těchto prací. Zhotovitel by se měl za této situace snažit, aby ve smlouvě byla pravidla upravující tuto situaci tak, aby objednatel nemohl zablokovat proplacení faktur nepodepsáním výkazu výměr. Smlouva by např. mohla stanovit, že v případě sporu ohledně schválení výkazu provedených prací stanoví jejich rozsah určený k proplacení podle určitých pravidel znalec či znalecká kancelář.
Nároky zhotovitele vyplývající z provedení víceprací:
S vícepracemi je spojena celá řada sporů. Jeden z nich spočívá v tom, že objednatel odmítá podepsat zhotoviteli dodatek smlouvy o dílo, v němž by bylo zakotveno, že zhotovitel provedl na díle určité vícepráce a že má za tyto vícepráce nárok na zvýšení ceny díla. Analogická situace nastává, když objednatel odmítá podepsat změnový list s popisem víceprací např. proto, že nesouhlasí s cenou, kterou za ně zhotovitel požaduje (na což má objednatel samozřejmě právo). Pro zhotovitele je výhodné, aby mu smlouva zajišťovala proplacení alespoň určitého druhu podle určitých pravidel i v případě, že s tím objednatel nebude souhlasit.
Příslušné ustanovení by mohlo znít např. takto: „Provede-li zhotovitel práce a výkony nad rámec díla definovaného v této smlouvě (dále jen „vícepráce“), bude mít v každém případě nárok na úhradu za tyto vícepráce, pokud jejich potřebu nemohl odhalit v době uzavření této smlouvy ani s vynaložením potřebné odborné péče. Tato úhrada bude stanovena podle jednotkových cen uvedených v přiloženém rozpočtu, a pokud určitá položka víceprací nebude v tomto rozpočtu obsažena, stanoví se podle cenové soustavy ÚRS/RTS platné v době provádění víceprací.“
Problematika víceprací svým rozsahem přesahuje možnosti tohoto článku; tímto tématem jsem se zabýval v čísle 3/2023 tohoto časopisu – článek byl nazván „Vícepráce ve stavebnictví z pohledu soudní praxe“.
Postup při případném zvýšení DPH po uzavření smlouvy:
V minulých letech docházelo ke změnám sazby DPH, což vedlo k situacím, kdy byla cena díla ve smlouvě sjednána s určitou sazbou, poté bylo dílo provedeno a v době, kdy měl objednatel za dílo platit, už byla právně účinná nová sazba DPH. Pak došlo ke sporům o to, zda má objednatel zaplatit cenu díla podle původní, či podle nové sazby DPH. Nejvyšší soud dospěl k závěru, že pokud účastníci ve smlouvě projevili shodnou vůli zaplatit cenu včetně DPH např. 5 %, pak platí toto jejich ujednání i v případě následné změny sazby daně.[³] Změna sazby DPH v průběhu účinnosti smlouvy má totiž podle zmíněného rozhodnutí význam pouze pro fiskální vztah a nemá žádný vliv na samotný závazkový vztah účastníků. Zhotovitel se před touto situací může ochránit např. tak, že do smlouvy zařadí ujednání následujícího typu: „Dojde-li po uzavření této smlouvy ke změně sazby DPH, bude objednatel hradit DPH v aktuálně účinné výši.“
A nyní jedna rada pro objednatele: je-li ve smlouvě napsáno, že cena je určena odhadem (viz § 2612 OZ) nebo že zhotovitel u rozpočtu připojeného ke smlouvě nezaručuje jeho úplnost či že je tento rozpočet nezávazný (viz § 2622 OZ), jsou to ustanovení, která v budoucnu umožní zhotoviteli zvyšovat cenu díla. Objednatel by měl proti těmto ustanovením bojovat, a pokud z nějakého důvodu není možné tato ustanovení ze smlouvy vypustit, měl by se snažit, aby se vztahovala jen na určitou část díla, jejíž cenu nelze předem zjistit. Je v zájmu objednatele, aby smlouva stanovila, že cena díla je nepřekročitelná a že může být zvýšena jen na základě písemného dodatku podepsaného oběma stranami. Pokud by smlouva tyto záležitosti neupravovala, budou automaticky platit zákonná pravidla, která zhotoviteli znemožňují jednostranné zvyšování ceny – jedná se o ustanovení § 2620, odst. 1 OZ[⁴] a § 2621, odst. 1 OZ.[⁵]
Ustanovení o podmínkách místa stavby
Stává se, že zhotovitel až během výstavby zjistí, že v místě stavby jsou méně příznivé podmínky, než smluvní strany původně předpokládaly – např. podloží stavby je příliš nestabilní nebo stav rekonstruované budovy je po odkrytí svrchních vrstev horší, než se očekávalo. To způsobí zvýšené náklady na výstavbu i prodloužení termínu dokončení. Vznikne spor o to, zda má zhotovitel právo na odpovídající zvýšení ceny díla a na prodloužení doby výstavby.
Skrytými překážkami v místě stavby se zabývá ustanovení § 2627 OZ, které zní takto:
(1) Zjistí-li zhotovitel při provádění díla skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Do dosažení dohody o změně díla může jeho provádění přerušit.
(2) Nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má právo na cenu za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit.“
Pokud má objednatel zájem na tom, aby rizika vyplývající ze skrytých překážek místa stavby nesl její zhotovitel, měl by do smlouvy se zhotovitem zařadit ustanovení, v němž zhotovitel prohlásí, že se podrobně seznámil s místem stavby, provedl vlastní geologické průzkumy a že za stávajících geologických (či jiných) podmínek garantuje provedení díla za cenových a dalších podmínek obsažených ve smlouvě o dílo. Takové ustanovení smlouvy pak objednateli pomůže při jednání o tom, kdo zvýšené náklady vyplývající ze skrytých překážek místa stavby ponese.
Vady projektové dokumentace a jejich právní důsledky
Opakovaně se setkávám s tím, že příčinou stavebního sporu je vada projektové dokumentace. Situace může vypadat například takto:
- Projektová dokumentace (dále jen „PD“) má vady, takže podle existující dokumentace by stavbu buď vůbec nešlo provést, nebo by ji sice provést šlo, ale měla by vady. Pokud se má dílo provést bez vad, bude jeho realizace nákladnější. Vznikne spor o to, zda má tyto zvýšené náklady hradit objednatel, nebo zhotovitel.
- PD obsahuje vnitřní rozpory – určitý stavební prvek je obsažen ve výkresové části, ale není obsažen ve výkazu výměr, a tím pádem nebyl ani oceněn v rámci nabídkové ceny. Vznikne spor o to, zda je tento stavební prvek součástí díla, resp. zda je objednatel povinen zaplatit za tento stavební prvek nějakou částku nad rámec celkové ceny díla.
- Stavba je prováděna podle PD pro povolení stavebního záměru, přičemž PD pro provedení stavby vůbec neexistuje. Na stavbě se nakonec vyskytnou vady, které však zhotovitel nechce uznat, a brání se tvrzením, že za vady odpovídá objednatel, jelikož mu neposkytl PD pro provedení stavby. Kdyby zhotovitel PD pro provedení stavby měl, nemohly by tyto vady vzniknout.
Z výše uvedených důvodů lze objednateli doporučit, aby do smlouvy o dílo zařadil ustanovení, ve kterém zhotovitel prohlásí, že se podrobně seznámil s podklady pro provedení stavby, a to zejména s projektovou dokumentací pro povolení stavebního záměru, a že je schopen dílo provést v souladu s těmito podklady, za cenu stanovenou ve smlouvě a v termínu stanoveném ve smlouvě.
Pokud takové ustanovení ve smlouvě bude, mohl by na něj zhotovitel reagovat požadavkem na zařazení následující věty: „Toto prohlášení zhotovitele se netýká vad PD, které zhotovitel nemohl před uzavřením této smlouvy zjistit ani s vynaložením odborné péče.“ Kdyby se toto ustanovení projednávalo před soudem, rozhodoval by nakonec o tom, zda určitou vadu PD mohl zhotovitel zjistit s vynaložením odborné péče, znalec zapsaný na Seznamu znalců.
Jestliže projektovou dokumentaci opatřil objednatel (což je obvyklé), považuje se dokumentace z právního hlediska za pokyn k provedení díla, který objednatel dává zhotoviteli. Proto se na vady PD vztahují ustanovení § 2594 OZ a § 2595 OZ, která dávají zhotoviteli návod, jak by si měl počínat, pokud má PD opatřená objednatelem vadu:
§ 2594 OZ
(1) Zhotovitel upozorní objednatele bez zbytečného odkladu na nevhodnou povahu věci, kterou mu objednatel k provádění díla předal, nebo příkazu, který mu objednatel dal. To neplatí, nemohl-li nevhodnost zjistit ani při vynaložení potřebné péče.
(2) Překáží-li nevhodná věc nebo příkaz v řádném provádění díla, zhotovitel je v nezbytném rozsahu přeruší až do výměny věci nebo změny příkazu; trvá-li objednatel na provádění díla s použitím předané věci nebo podle daného příkazu, má zhotovitel právo požadovat, aby tak objednatel učinil v písemné formě.
(3) Lhůta stanovená pro dokončení díla se prodlužuje o dobu přerušením vyvolanou. Zhotovitel má právo na úhradu nákladů spojených s přerušením díla nebo s použitím nevhodných věcí do doby, kdy jejich nevhodnost mohla být zjištěna.
(4) Zachová-li se zhotovitel podle odstavců 1 a 2, nemá objednatel práva z vady díla vzniklé pro nevhodnost věci nebo příkazu.
§ 2595 OZ
Trvá-li objednatel na provedení díla podle zřejmě nevhodného příkazu nebo s použitím zřejmě nevhodné věci i po zhotovitelově upozornění, může zhotovitel od smlouvy odstoupit.
Zásadní závěry z těchto ustanovení jsou následující:
- Pokud zhotovitel zjistí, že je projektová dokumentace nevhodná (má např. nějakou vadu), musí na to v prvé řadě objednatele co nejdříve upozornit. Jen v takovém případě může zhotovitel později tvrdit, že za důsledky vady PD neodpovídá. Toto upozornění by mělo být pokud možno písemné (např. i zápisem do stavebního deníku) a zhotovitel by měl mít důkaz o tom, že upozornění bylo objednateli skutečně doručeno.
- Zhotovitel však nemá povinnost upozornit na vady PD, pokud je nemohl zjistit ani s vynaložením potřebné péče.
- Pokud vada PD překáží řádnému provádění díla, je zhotovitel oprávněn stavbu přerušit. O dobu tohoto přerušení se prodlužuje termín pro dokončení díla.
- Trvá-li objednatel na provedení díla podle nevhodné PD, je zhotovitel oprávněn od smlouvy odstoupit.
Toto byly jen čtyři z mnoha oblastí, které je nutné či vhodné upravit ve stavební smlouvě o dílo. Dalším doporučovaným ustanovením se budeme věnovat v následujících dílech tohoto článku.
Josef Černohlávek
Dr. Josef Černohlávek ( 1970)*
Autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy a advokátem se stal roku 1996. Od roku 1998 provozuje vlastní advokátní praxi v rámci advokátní kanceláře AK Ürge & Černohlávek. Tento článek vychází z autorových textů v knize „Právní spory ve stavebnictví“, jejíž 4. vydání vyšlo na podzim roku 2024. Více na www.advokatcernohlavek.cz.
Poznámky:
- Tato možnost vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“ I možnost odchýlit se ve smlouvě od zákona má tedy své limity. To však už není téma tohoto článku.
- Dále uvedenými záležitostmi jsem se podrobněji zabýval v článku „Cena stavebního díla. Spory o její zaplacení a další právní aspekty“, který vyšel v č. 6/2024 tohoto časopisu. V tomto textu uvedenou problematiku proto pojednám jen stručně.
- Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 5117/2008 ze dne 23. 11. 2010.
- § 2620, odst. 1 OZ: „Je-li cena ujednána pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel, ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno.“
- § 2621, odst. 1 OZ: „Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu.“
Nejnovější komentáře