Koupě pozemků je častým způsobem, jak investovat své finance, zvlášť pokud se jedná o pozemky, které územní plán vymezuje jako zastavitelné. Jejich dlouholeté držení bez toho, aby jejich majitel přistoupil k realizaci výstavby, se ale může investorům vymstít. Zastavitelnost pozemků totiž není neměnná – obec může jejím zrušením pro konkrétní pozemky v územním plánu reagovat na vývoj obce, nedostatečnou infrastrukturu nebo například prudkou změnu počtu obyvatel.
Právo na náhradu je časově omezeno
Změna regulace využití pozemků, včetně změny ze zastavitelného pozemku na nezastavitelný, je jedním z nástrojů, které má obec při územním plánování k dispozici, a ke kterým sahá, pokud je to potřeba. Po zrušení zastavitelnosti už není možné na pozemku stavět a jeho hodnota se proto dramaticky sníží. Pokud k tomuto kroku dojde, může vlastník dotčeného pozemku požadovat náhradu – ovšem jen v omezeném rozsahu. Náhrada může vlastníku příslušet zejména za snížení ceny pozemku a za vynaložené náklady na projektovou přípravu výstavby.
Ještě zásadnější je ovšem omezení časové: pokud obec zrušila či omezila zastavitelnost pozemku v době více než 5 let od chvíle, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný, vlastník nárok na náhradu pozbývá. Obec může po uplynutí této 5 leté lhůty zastavitelnost pozemku bez větších rizik zrušit.
Kdy už vlastník o právo stavět nepřijde?
Pravomoc obce změnit nebo zrušit zastavitelnost pozemku má své hranice. Pokud již vlastník získal pravomocné územní rozhodnutí pro umístění svého záměru, případná pozdější změna územního plánu jej nemůže připravit o právo stavět.
Důležité je také to, že obec nesmí při rušení zastavitelnosti pozemků postupovat diskriminačně. Obec by měla stanovit rovná a srozumitelná kritéria pro to, které pozemky ze zastavitelných ploch vyjme a které v nich naopak ponechá.
Kdy situaci řešit? Před koupí a při dlouhodobém vlastnictví
Při vlastnictví zastavitelných pozemků doporučujeme vždy zkontrolovat v územním plánu, jak dlouho již je pozemek zastavitelný. Nenechte se ukolébat představou, že pozemek bude zastavitelný navždy. Obec může reagovat na vývoj a zastavitelnost těchto pozemků omezit či zcela zrušit. Doporučujeme proto sledovat vývoj územního plánu. Univerzálním řešením pro zachování možnosti využití pozemku je zajistit si pravomocné územní rozhodnutí pro zamýšlenou stavbu. Obezřetnost a včasná kontrola je na místě také před koupí pozemku pro výstavbu.
Autor: advokát Václav Duda,
Frank Bold Advokáti
