Novela stavebního zákona je v časové nouzi

Návrh nového stavebního zákona a s ním související změnový zákon schválila Poslanecká sněmovna a poslala jej do Senátu. Hlavním cílem reformy stavebního práva je zrychlení procesu povolování výstavby v České republice. Laická veřejnost si od zrychlení povolovacího procesu mimo jiné slibuje zvýšení počtu dostupných bytů, což by mělo v ideálním případě přispět ke snížení jejich ceny. A co i myslí výrobci sdružení v Cihlářském svazu Čech a Moravy?

Novela stavebního zákona doputovala do Senátu. I když se poslanci i senátoři doslova napříč celým politickým spektrem shodují na tom, že současný právní paskvil je třeba změnit, již se neshodnou na tom, jak. Ponechme stranou spory vyvolané změnou definice obytné místnosti tak, že neobsahuje povinnou podmínku přímého denního osvětlení a přímého větrání. Ministryně se již nechala slyšet, že se připraví novela…

Z projednávané předlohy stavebního zákona se stalo politikum. Snad největší emoce budí nová soustava stavebních úřadů. Ta ruší současné stavební úřady na obcích a krajích a zavádí jednotnou soustavu státních stavebních úřadů, v čele s Nejvyšším stavebním úřadem. Nedořešeným je přechod dostatečného počtu kvalifikovaných úředníků a celkové organizační zajištění fungování nové soustavy ze strany státu.

Důležitou změnou je i zavedení jedno společné řízení o povolení stavby namísto současného územního a stavebního řízení a řady zvláštních postupů. Odvolací úřad už nebude v řízeních podle nového stavebního zákona oprávněn rozhodnutí vydané v 1. stupni rušit a vracet, ale vždy bude muset rozhodnout s konečnou platností, což povede ke zkrácení celkové doby řízení.

Jednoznačně pozitivní změnou je i zavedení, byť nezávazných, lhůt v územní plánování, nebo možnost zajištění napojení pozemku na veřejnou komunikaci přes sousední pozemek formou věcného břemene, či povinný elektronický stavební deník u staveb v režimu veřejných zakázek.

Ale stále zůstává dost sporných otázek. Například: převedení územního plánování jako celku do samostatné působnosti obcí, návrhy na snížení ochrany před hlukem a nejasnou roli hrají i spolky. Předpokládá se, že Senát zákon vrátí do Parlamentu. Jenže kdy? A bude mít dolní komora ještě čas a dostatek hlasů na opětovné prohlasování? To dnes opravdu nikdo netuší.

Co si myslí výrobci

V anketě odpovídali:
▪ Věra Binderová, marketing specialist společnosti WIENERBERGER s.r.o,
▪ Petr Stejskal, Business Development, HELUZ cihlářský průmysl v.o.s.
▪ Jan Fiala, obchodní ředitel CIHELNY ŠTĚRBOHOLY,
▪ Marek Žídek, obchodní ředitel KM Beta a.s.

Požádali jsme zástupce největších výrobců v České republice o odpovědi na následující otázky:
1. Domníváte se, že když se změní poměr nabídky a poptávky po nových bytech ve prospěch nabídky, že opravdu dojde ke kolesu ceny za metr čtvereční?
2. Jakou oblast v připravovaném stavebním zákoně považujete za klíčovou a kterou za nejproblematičtější?
3. I když jde o věštění z křišťálové koule… Domníváte se, že se podaří do konce volebního období stavební zákon schválit?

Otázky a odpovědi:

▪ Domníváte se, že když se změní poměr nabídky a poptávky po nových bytech ve prospěch nabídky, že opravdu dojde ke kolesu ceny za metr čtvereční?

Věra Binderová: Stavební zákon to neovlivní, na trhu je dramatický převis poptávky po bydlení a nabídka je nedostatečná, současně chybí nabídka v levnějších segmentech bydlení k pronájmu, chybí nabídky pro dva až tři nejnižší příjmové kvantily lidí. Krizi dostupnosti bydlení nelze posuzovat výhradně z pohledu nabídky a poptávky po nových bytech. Na cenu má totiž vliv řada dalších okolností, které nelze opomíjet. Stejně významný vliv na cenu bydlení mají například státem zaváděné regulace, čímž máme na mysli zvyšující se nároky a požadavky na investice do elektrizačních sítí, opatření podporujících oběhovou ekonomiku a dekarbonizaci, požadavky na infrastrukturu a veřejnou vybavenost související s výstavbou bytů. V poslední době ještě více ovlivňují a zhoršují dostupnost bydlení navíc také ceny a dostupnost stavebních materiálů. Pokud tento trend bude pokračovat, k poklesu ceny rozhodně nedojde.

Cenová hladina reaguje na vztah mezi nabídkou a poptávkou, otázka však zní jinak – co vše se projevuje v cenotvorbě, tedy jaké jsou vstupní náklady, což je u tohoto komplexního produktu zásadní. Téměř pětinu ceny tvoří DPH, za posledních několik let razantně ať již z podnětu EU nebo požadavků státu zásadně vzrostly nároky na technický standard (např. související s elektrizací, oběhovou ekonomikou, ochranou vod a půdy), dále na postupy přípravy a provádění staveb a s tím související administrativní analýzy. Nelze opomenout požadavky obcí na výstavbu veřejné a občanské infrastruktury a vybavenosti, které se zásadně promítají do nákladových cen. To vše stojí peníze i čas, k tomu je třeba zmínit i současnou situaci na trhu surovin, kdy řada staveb zejména z veřejných peněz bude muset být zřejmě zastavena pro eskalaci cen takovým způsobem, že je nelze dále financovat. Stavebnictví navíc pořád nepřestala trápit nedostupnost pracovních sil a s tím související zdražování práce.

Petr Stejskal: Nedomnívám se, že v brzké době dojde tak významné změně poměru nabídky a poptávky po bytech, která by se to projevila v poklesu cen. Při optimistickém scénáři lze očekávat mírnější růst cen nebo jejich stagnaci. Ve společnosti je hodně peněz, pro které hledají jak soukromí, tak podnikatelští investoři ochranu před rostoucí inflací.

Jan Fiala: To se opravdu nedomnívám. Nabídka ještě nedosahuje svého maxima. Mnoho investorů, a to i zahraničních vkládá své finance do nemovitosti. Levné finanční prostředky také nahrávají zvýšené poptávce. Cena bude stoupat i nadále.

Marek Žídek: Jakékoliv změny stavebního zákona, které povedou ke zrychlení výstavby jsou z naší strany vítána. Rychlejší stavební řízení může vést k vyšší pružnosti trhu, rychlejší saturaci poptávky a tím i snížení procentuálního podílu bytů nakupovaných spekulanty. Druhou stránkou věci je kapacita stavebních firem a množství staveb, které jsou schopni v průběhu roku realizovat. Se změnou rychlosti povolování staveb bude zřejmě potřeba i navýšit jejich výrobní kapacitu například i úpravou způsobu výstavby a využitím větší prefabrikace. Ze strany KM Beta se na tuto situaci připravujeme rozšířením portfolia našich výrobků o systém Robotických stěn, který o 70 – 80 % zkracuje čas zdění.

▪ Jakou oblast v připravovaném stavebním zákoně považujete za klíčovou a kterou za nejproblematičtější?

Věra Binderová: Návrh nového stavebního zákona, kterým se bude na začátku července zabývat Senát ČR, přináší celou řadu zásadních pozitivních změn. Mezi ty nejpřínosnější, které mohou pomoci ke kýžené změně dlouhodobě nevyhovující stavební legislativy, můžeme zařadit vznik nezávislé a jednotné soustavy státní stavební správy, sjednocení procesních postupů do jediného povolovacího řízení, koncentraci řízení a odstranění legislativního ping pongu, integraci dotčených orgánů, digitalizaci a také zvýšení prestiže, profesionality a odborností státní stavební soustavy. Bohužel za nevyřešené považujeme ukotvení veřejného zájmu na výstavbě v legislativě a s tím související vážení veřejných zájmů v územním plánování. Škoda je i to, že se nepodařilo v zákoně prosadit vymahatelnost lhůt.

Petr Stejskal: Určitě smysluplné vymezení jednoho komunikačního místa pro celé řízení a pak stanovení mezních termínů pro jednotlivé úkony, v případě jejichž nedodržení ze strany státní správy bude dál schvalovací řízení pokračovat, jako by předložený podklad byl postoupen do dalšího řízení bez připomínek.

Jan Fiala: Sjednocená pravidla pro velká a malá města není šťastné řešení a bude jen na škodu. Centralizace povede pouze k prodloužení termínu schvalování. A že by to nevedlo ke možnému korupčnímu jednání, neočekávám.

Marek Žídek: Vyvážení individuálních požadavků stavebníků, rychlosti a množství potřebných povolení a racionálních omezení stavby tykající se její bezpečnosti, kvality provedení a urbanistického záměru.

▪ I když jde o věštění z křišťálové koule… Domníváte se, že se podaří do konce volebního období stavební zákon schválit?

Věra Binderová: Bylo by správné, kdyby se to podařilo! Jen se podívejte, když malý stavební úřad městské části Prahy rozhoduje o dálničním obchvatu Prahy, má zpracovat stohy dokumentů a při vší úctě se s ničím podobným za dobu své existence ještě nesetkal, jak to může dopadnout? Sektor stavebnictví, a nejen on, čeká už tolik let na změnu, jejíž další odložení nepomůže ekonomickému oživení ani dostupnosti bydlení. Všichni, kdo vstupují do legislativního procesu stavebního zákona nyní v jeho závěru, k tomu se vší odpovědností musí takto přistupovat.

Petr Stejskal: To je nejtěžší otázka. Co je lepší, prodloužit platnost nevyhovujícího stávajícího zákona nebo přijmout špatný nový? Podle mého názoru by bylo lepší počkat až po volbách, protože pokud bude zvoleno nové politické vedení, sněmovna bude iniciovat revizi verze současné vlády. A ještě jedna důležitá okolnost, pro dopady stavebného zákona důležitější než zákon sám. Tou budou prováděcí vyhlášky a vnitřní předpisy státní správy, které teprve ukáže vládní výklad zákona…

Jan Fiala: Ke schválení podle mého názoru nedojde, a to by mohlo být prospěšné. Možná se po volbách povede učinit vhodné změny. Doufejme.

Marek Žídek: Přáli bychom si, aby byl přijat zákon, který zjednoduší a zpřehlední povolování kvalitních a do okolního prostředí zapadajících staveb.

tisková zpráva Cihlářského svazu Čech a Moravy

Související články:
Nový stavební zákon ještě zhorší situaci s výstavbou
Chystaný stavební zákon musí umožnit lepší plánování rozvoje měst a obcí
Nový stavební zákon nemůže přinést zrychlení povolování staveb. Města bijí na poplach
Rekodifikace českého stavebního práva